участии в долевом строительстве одновременно вводит упрощенный порядок
расторжения договора лицом, заключившим договор с застройщиком.
Установлено, что лицо вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения
договора в следующих случаях:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого
строительства в предусмотренный договором срок;
2) прекращения или приостановления строительства (создания)
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых
входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно
свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект
долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
3) существенного изменения проектной документации строящихся
(создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в
состав которых входит объект долевого строительства, в том числе
существенного изменения размера объекта долевого строительства;
4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений,
входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
5) невыполнения застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества
строительства;
6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого
строительства;
7) в иных предусмотренных договором случаях.
В случае одностороннего отказа гражданина - участника долевого
строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные
средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора,
а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными
средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования
Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения
обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого
строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником
долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет
цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого
строительства.
Важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев
отказа от исполнения договора, в том числе и в связи с приостановлением
строительства, что может создать для застройщиков проблемы, т.к. очень часто
строительство приостанавливается по тем или иным причинам. Причем в отличие
от застройщика, который может расторгнуть договор только в судебном порядке,
предусмотрен внесудебный (намного более простой) порядок расторжения
договора лицом, заключившим с застройщиком договор. При этом важно
отметить, что проценты начисляются со дня внесения денежных средств, а
учитывая тот факт, что строительство само по себе процесс длительный, суммы
могут быть значительными.
9. Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности
банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка
<1>. Данная норма нуждается в корректировке, т.к. получить кредит застройщику
будет очень сложно. Запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на
16
начальном этапе, Закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам,
что не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам.
--------------------------------
<1> См.: ст. 15.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред.
от 16 октября 2006 г.).
10. Органу по надзору и контролю в области долевого строительства
предоставлены широкие полномочия, в том числе осуществление контроля за
целевым использованием средств, получение отчетности, направление
обязательных предписаний компании-застройщику и даже возможность подавать
в суд иски в интересах граждан <2>. Ряд полномочий также нуждаются в
корректировке, т.к. дают поле для злоупотреблений. Также для застройщика
установлены большие штрафы за невыполнение отдельных положений Закона
(до 50000 рублей).
--------------------------------
<2> См.: ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред.
от 16 октября 2006 г.).
11. Законом об участии в долевом строительстве вводится такое понятие, как
проектная декларация <3> - документ, включающий в себя информацию о
застройщике и информацию о проекте строительства. Она должна быть
опубликована в СМИ или размещена в сети Интернет или других
телекоммуникационных сетях общего пользования. При этом застройщик обязан
предъявить любому обратившемуся лицу следующий комплект документов:
--------------------------------
<3> См.: ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред.
от 16 октября 2006 г.).
1) учредительные документы застройщика;
2) свидетельство о государственной регистрации застройщика;
3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по
установленным формам;
5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета
(распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления
застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период
предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой
деятельности менее трех лет;
6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком
предпринимательской деятельности.
По требованию участника долевого строительства застройщик обязан
представить для ознакомления:
1) разрешение на строительство;
2) технико-экономическое обоснование проекта строительства
многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее
изменения;
5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.
Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно
подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать
17
максимум сведений о фирме-застройщике и о проекте строительства. В
настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам
копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь
же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие.
В частности, в проектной декларации должны содержаться следующие
сведения.
I. Информация о застройщике:
1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для
застройщика - юридического лица, о фамилии, имени, отчестве, о месте
жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о
режиме работы застройщика;
2) о государственной регистрации застройщика;
3) об учредителях (участниках) застройщика;
4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов
недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет,
предшествующих опубликованию проектной декларации;
5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия,
об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит
лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с
осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств
участников долевого строительства для строительства (создания)
многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате
текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования
проектной декларации.
II. Информация о проекте строительства:
1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о
результатах государственной экспертизы проектной документации, если
проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
2) о разрешении на строительство;
3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного
участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и
площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об
элементах благоустройства;
4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и
(или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в
соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано
разрешение на строительство;
5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома
и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в
многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых
участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения
на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных
самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией;
6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном
доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если
строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный
дом;
7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином
объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой
собственности участников долевого строительства после получения разрешения
18
на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов
долевого строительства участникам долевого строительства;
8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию
строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта
недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного
самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке
указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта
строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких
рисков;
10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно-
монтажные и другие работы (подрядчиков).
После изучения данного перечня можно сделать вывод о том, что
отражаемой в проектной декларации информации должно быть достаточно для
принятия решения о заключении договора о долевом участии в строительстве.
12. Помимо рассмотренных выше положений Закон об участии в долевом
строительстве содержит еще ряд положений, направленных на защиту прав
граждан. В частности, четко определены порядок передачи объекта
недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы,
связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства,
и другие.
После изучения Закона об участии в долевом строительстве можно сделать
вывод о том, что он необходим, однако требует серьезной доработки. Если Закон
будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим
средства в права на недвижимость, и застройщикам.
Рассмотренный нами Закон еще в самой первой редакции был принят
достаточно давно. Однако многоквартирные жилые дома усиленными темпами
возводятся уже порядка 10 лет, а проблема так называемых обманутых
дольщиков, т.е. людей, вложивших свои сбережения в строительство жилья и в
результате фактически ничего не получивших, не вернувших свои денежные
средства, возникла еще до вступления в силу нового Закона о долевом участии в
строительстве.
До вступления в силу этого Закона квартиры в новостройках могли быть
реализованы на основании действовавших в тот момент времени
законодательных актов, среди которых можно было назвать Гражданский кодекс
Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N
4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищный кодекс
РСФСР, Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (ред. от 10 января 2003 г.) "Об
инвестиционной деятельности в РСФСР" и ряд других законодательных актов.
Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения,
возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и
договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся
домах.
В соответствии со ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной
политики" (далее - Закон об основах федеральной жилищной политики),
действовавшего ранее, граждане имели право на приобретение жилья в частную
собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем
жилищного строительства, в том числе жилищного строительства
товариществами индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно-
строительных кооперативах, кондоминиумах, а также по другим законным
основаниям.
19
В соответствии со ст. 49.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР),
действовавшего до принятия ЖК РФ, граждане могли улучшить свои жилищные
условия путем приобретения в собственность жилых помещений в домах
государственного и муниципального жилищного фонда за плату в порядке,
определяемом соответствующими Советами народных депутатов на условиях,
предусмотренных законодательством РСФСР, а также на аукционах.
В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в
РСФСР" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются
денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные
бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные
знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права,
интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и
других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения
положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это
вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических
действий по реализации инвестиций. Такими же инвестициями в соответствии с
данным Законом признаются и денежные вклады физических лиц в строительство
жилья.
Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для
строительства многоквартирных жилых домов, носили различные названия:
договоры подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности,
приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи квартиры с
рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки
прав требования (цессии) и т.п. Однако содержание перечисленных договоров
(предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось
практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась
обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения,
а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания,
застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика
строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с
помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность
обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи
дома в эксплуатацию.
Вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве вовсе не
означало, что перечисленные выше договоры ушли в небытие. Согласно Закону
об участии в долевом строительстве его действие распространяется на
отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан - участников
долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов,
разрешение на строительство которых получено после вступления в силу данного
Закона. Это означает, что если компания-застройщик получила разрешение на
строительство дома, в котором находится приглянувшаяся покупателю квартира,
до 1 апреля 2005 г. (дата вступления в силу первой редакции Закона об участии в
долевом строительстве), то покупать данную новостройку гражданин будет не по
договору долевого участия в строительстве, а по иному договору. В подобной
ситуации такому покупателю будет предложен к заключению не достаточно
регламентированный Законом об участии в долевом строительстве договор
долевого участия, а некий иной договор. Потому следует различать типовые
схемы реализации квартир в новостройках, которые существовали до 1 апреля
2005 г., и некоторые из них продолжают существовать по сей день.
Среди договоров, которые предлагались к заключению компаниями-
застройщиками для заключения с гражданами, желающими приобрести квартиру в
20
строящемся жилом доме, до принятия Закона об участии в долевом
строительстве, можно обозначить следующие основные виды договоров.
1. Договор подряда. Положения о договоре подряда регулируются главой 37
ГК РФ. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по
заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат
заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей,
что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный
договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо
выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику
необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить
обусловленную цену.
Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по
указанному виду договоров заключается в том, что гражданин (заказчик) вступает
в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с
подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.
Существенными условиями, которые должны содержаться в таком договоре,
являются:
- указание на определенный вид работы, которую заказчик должен выполнить
по заданию заказчика и передать подрядчику. Это означает, что в договоре
подряда должна быть четко определена квартира, подлежащая передаче
заказчику;
- обязанность подрядчика передать результат работы заказчику;
- обязанность заказчика принять и оплатить работу подрядчика;
- начальный и конечный сроки строительства (сроки завершения отдельных
этапов строительства), ответственность за нарушение таких сроков;
- цена подлежащей выполнению подрядчиком работы.
2. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности).
Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах
является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о
совместной деятельности).
В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о
совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются
соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического
лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону
цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для
осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только
индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
В силу положений ГК РФ о договоре простого товарищества участники
совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной
деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по
отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый
участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в
управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части
прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или
приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе
полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности.
Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой
собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой
участником, и выражаются они в организации совместной деятельности
участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь
необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному

соглашению участники могут возложить руководство их совместной
деятельностью на одного из них, положение которого оформляется
доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.
Между тем конечной целью участия граждан в строительстве
многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос
гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной
квартиры.
Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых
гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на
участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее
имущество и на получение части прибыли.
В результате исполнения условий договора создается не общая
собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную
квартиру. Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов
строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома,
поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок
ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков
по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не
проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.
3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся
домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство
жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане
становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в
совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные
отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом
участии в строительстве.
Данный договор следует отличать от договора долевого участия,
регулируемого Законом об участии в долевом строительстве, поскольку данный
вид договоров возник до вступления в силу данного Закона. Предметом данного
договора является привлечение финансовых средств граждан в строительство
жилья взамен на передачу им в собственность жилья соразмерно внесенному ими
денежному вкладу.
4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами,
является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно
строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства
жилого дома и последующую его передачу гражданам.
Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и
осуществление практических действий в целях получения прибыли или
достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из
видов предпринимательской деятельности.
Как уже отмечалось ранее, основные принципы взаимоотношений субъектов
инвестиционной деятельности установлены в Законе об инвестиционной
деятельности.
Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений
участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения
участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность
за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК
РФ.
5. Договор о приобретении квартиры с рассрочкой платежа.
До сих пор нет единого мнения о правовой оценке такого договора, как
договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку. Также нет единого
ответа на вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья
22
квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как
предварительный договор?
В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого
имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в
собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или
другое недвижимое имущество.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости
может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация,
привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства
многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся
зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры
купли-продажи.
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть
указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество,
подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные,
определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном
участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих
данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче,
считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается
заключенным.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект
недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь
как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что
окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении
объекта на земельном участке будут известны только после технической
инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта
недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор - незаключенным.
В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого
дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается
заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое
имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедший
указанную регистрацию, не может считаться заключенным.
По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не
является и предварительным.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются
заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или
оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных
предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме,
установленной для основного договора, а если форма основного договора не
установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме
предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор
должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие
существенные условия основного договора. В предварительном договоре
23
указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной
договор.
Указанные требования закона сторонами договора о приобретении квартиры
с рассрочкой платежа при заключении договора выполняются редко.
6. Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке.
По данному договору компания - сторона по договору об инвестировании
строительства жилого дома - заключает договор об уступке права требования по
этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для
проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением
прибыли). Данный вид договора вызывает затруднения в определении его
правовой природы.
По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право
требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной
деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании
данного договора регистрируется право собственности гражданина на
переданную квартиру.
При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина
субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации,
которая уступила гражданину право требования.
Отношения по поводу строительства многоквартирного дома
осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками
являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами
или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для
реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях
и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на
условиях предварительной оплаты, займа и т.д.
Специфика таких договоров в том, что в результате исполнения договора к
гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства
жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для
этого необходимо оформить отдельное соглашение.
В этой ситуации договором уступки права требования фактически
прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст.
128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав.
Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об
уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по
условиям которого организация уступает гражданину свое право требования
передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной
деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор
рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина
на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты
рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности,
вступившего на место организации, которая уступила гражданину право
требования. Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об
уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу
которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную
денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое
право требования передачи квартиры, основанное на договоре об
инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от
договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке
права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал
прежний кредитор - организация-инвестор.
24
В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором,
право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и
на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к
новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства,
а также другие связанные с требованием права, в том числе право на
неуплаченные проценты.
Правовая оценка договора уступки права требования предоставления
квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности должна
осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором
(рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным
соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам)
и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией,
отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину.
Таким образом, общим для всех перечисленных видов договоров является
то, что некое лицо обязуется передать покупателю определенный объем
прав/обязанностей в обмен на денежную сумму, в результате чего у него должны
возникнуть права на получение и оформление в собственность квартиры в
многоквартирном доме-новостройке. Однако от способа приобретения
новостройки, а также от основания приобретения квартиры зависят такие
факторы, как конечная стоимость, качество квартиры, а главное - ответственность
лица, передающего квартиру, за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение
условий договора, возможность эффективной защиты покупателем по такому
договору своих прав. Именно поэтому при покупке новостройки покупателю
следует не только самому достаточно внимательно изучить договор, но
обязательно воспользоваться услугами опытного юриста.
Как видно из перечисленных выше фактов, вступление в силу Закона об
участии в долевом строительстве не исключило проблемы юридической
защищенности граждан - покупателей квартир-новостроек в строящихся
многоквартирных домах. По мнению многих юристов, если характеризовать
ситуацию с обеспечением прав граждан, приобретающих права на квартиры в
строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1
апреля 2005 года или получены после 1 апреля 2005 года, по состоянию на конец
2005 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по
сравнению с той, которая была до введения в действие Закона.
Во-первых, несмотря на введенный Законом запрет на привлечение
денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования
проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение
денежных средств на данном этапе, используя различные схемы по уходу от
обязательного заключения договора участия в долевом строительстве. Ранее
покупателю предлагался к заключению более-менее понятный договор, в котором
четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что
уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т.п., и в
случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд отстоять
свои права, признать право собственности на квартиру. Помимо этого была
наработана соответствующая судебная практика. Теперь застройщики используют
различные сложные для понимания покупателем, не имеющим юридического
образования и соответствующих профессиональных навыков, схемы, далеко не
все из которых соответствуют закону.
В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве застройщик
вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства
многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом
строительстве после получения разрешения на строительство, оформления прав
25
на землю, опубликования проектной декларации. Для того чтобы уйти из-под
действия неудобного для себя Закона, застройщики могут применять ряд схем,
которые можно условно разделить на 3 группы: формально соответствующие
Закону уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя
возможны ее разновидности, не соответствующие Закону), часто используемая
схема реализации квартир через жилищно-строительные кооперативы (далее -
ЖСК).
1. Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору
используется в случае, когда разрешение на строительство дома получено до 1
апреля 2005 года. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются
права по инвестиционному контракту, заключенному компанией-застройщиком и
администрацией муниципального образования - собственником земельного
участка, на котором строится дом, в части (право требования оформления в
собственность по завершении строительства конкретной квартиры). При этом
новый договор не заключается, и человек становится участником уже
заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие
нового Закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна,
однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт, по
которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не
допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую
уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя
оплату по уступке получает не первоначальный инвестор.
2. При вексельной схеме гражданину выдается вексель, и одновременно
застройщик берет на себя обязательство продать после завершения
строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в
определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить
квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной
бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить
указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения
денежных средств в долевое строительство дома нет. В векселе невозможно
указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав
гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег
формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок.
Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть
деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача
иска об обязании заключить основной договор о приобретении квартиры часто
невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет
договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются
заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, и т.п.), также
могут быть проблемы и со взысканием убытков гражданина. Соглашаться на
данные схемы можно только при полной уверенности в том, что дом будет
построен и компания-застройщик надежна.
Противоречащие Закону предварительные договоры с принятием по этим
договорам оплаты используют многие схемы, связанные с агентскими договорами
или договорами оказания услуг, заключением договоров инвестирования
строительства жилья на объекты, на которые не получено разрешение на
строительство, и т.п.
Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи,
долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним незаконны, так как
по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать,
что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна
производиться оплата. Т.е. Закон не исключает заключения предварительного
26
договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность
принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой
договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор, и
потребовать возмещения убытков.
3. Стоит обратить внимание и на схему приобретения жилья через ЖСК.
Договор о приобретении квартиры, как правило, в этом случае с гражданином не
заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его
внутренних документах, в которые легко можно внести изменения. То есть это
совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в
ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах. Таким образом, права
граждан при использовании данной схемы нарушаются чаще, чем при
использовании остальных. Следует помнить, что до выплаты всех паевых взносов
квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может
быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК финансовых проблем. В
любом случае при приобретении квартиры таким способом рекомендуется
тщательно проверить учредительные документы ЖСК (устав и т.п.), а также
собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение
квартиры через членство в ЖСК законно.
Краткая информация о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).
Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное
объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях
удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и
нежилыми помещениями в кооперативном доме <1>. Члены таких кооперативов
своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем
содержании многоквартирного дома. Право на вступление в жилищные
кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или)
юридические лица <2>. Количество членов жилищного кооператива не может
быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в
строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме <3>.
Жилищные кооперативы обязаны иметь свой устав (ст. 113 ЖК РФ) и подлежат
государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ). Органами управления жилищного
кооператива являются <4>: 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2)
конференция, если число участников общего собрания членов жилищного
кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного
кооператива; 3) правление жилищного кооператива и председатель правления
жилищного кооператива. Общее собрание членов кооператива или конференция
являются высшим органом управления жилищного кооператива <5>. Более
подробную информацию о ЖСК вы можете найти в разделе V Жилищного кодекса
РФ.
--------------------------------
<1> См.: ст. 110 ЖК РФ.
<2> См.: ст. 111 ЖК РФ.
<3> См.: ст. 112 ЖК РФ.
<4> См.: ст. 115 ЖК РФ.
<5> См.: ст. 116 ЖК РФ.
В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку
указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры
(в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими
целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми
вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика
(привлечение к ответственности на основании рассматриваемого Закона -
27
неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя
будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права
собственности).
Все перечисленное многообразие договоров, заключаемых компаниями-
застройщиками или компаниями-инвесторами, в результате которых гражданин
становится обладателем прав на получение в собственность квартиры в
строящемся жилом доме, можно отразить в таблице 1:
Таблица 1. Сравнительная таблица договоров приобретения
жилья в домах-новостройках
Договоры, заключаемые
до 01.04.2005
Договоры, заключаемые
после 01.04.2005
1) Договор подряда
2) Договор простого
товарищества (договор о
совместной деятельности)
3) Договор о совместной
деятельности, о долевом
участии в строительстве
4) Договор на
финансирование
строительства жилого дома
5) Договор о приобретении
квартиры с рассрочкой
платежа
6) Договор уступки прав
требования на квартиру в
новостройке
1) Договор участия в
долевом строительстве
2) Договоры, заключаемые
до 01.04.2005, о
приобретении новостроек,
разрешение на
строительство которых
получено до 01.04.2005

Согласно ст. 118 Земельного кодекса Украины граждане, заинтересованные в приватизации земельного участка, который пребывает в их пользовании, подают заявление в соответствующую районную, Киевскую городскую государственную администрацию или сельский, поселковый, городской совет по месту нахождения земельного участка.

К заявлению прилагаются:

• Документы подтверждающие право собственности на дом;
  
• Копии паспортов собственников дома;
  
• Копии справки о присвоении идентификационных номеров лиц, которые приватизируют земельный участок.

Решение органов исполнительной власти и местного самоуправления относительно приватизации земельных участков принимается в месячный срок на основании технических материалов и документов, которые подтверждают размер земельного участка.

Проект отвода земельного участка разрабатывается по заказу граждан организациями, которые имеют соответствующие разрешения (лицензии) на исполнение таких видов работ, в сроки, которые оговариваются соглашением сторон. Проект отвода земельного участка согласовывается с органом по земельным ресурсам, природоохранными и санитарно-эпидемическими органами, органами архитектуры и подается на рассмотрение соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Районная, Киевская городская государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет в месячный срок рассматривает проект отвода и принимает решение о передачи земельного участка в собственность. В случае отказа органа исполнительной власти или органа местного самоуправления в передаче земельного участка в собственность или оставлении заявления без рассмотрения вопрос решается в судебном порядке.