Поиск личного автотранспорта в городе Киеве

Рядовые подходы к работе – неуместны

Игорь Сиренко, руководитель департамента оценки недвижимости и земли компании NAI Pickard

В процессе оценки внимание обращается на все, даже самые мелкие детали. У каждого оценщика есть свои подходы, но, в любом случае, для начала составляется подробная анкета о состоянии оцениваемого объекта. Немаловажное значение имеет местоположение объекта, также учитывается физическое состояние, наличие коммуникаций (что очень важно при оценке земельного участка), развитость инфраструктуры в районе расположения объекта оценки. Профессиональные оценщики имею фото- и видеотехнику, поэтому объект оценки фотографируется, а снимки прилагаются к отчету.

Независимая оценка недвижимого имущества обязательно проводится в случаях залога государственного либо коммунального имущества; отчуждения государственного и коммунального имущества способами, не предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе продажи, одному покупателю; определения размера убытков либо размера возмещения.

Главные конкуренты – за рубежом

Яна Литвинчук, консультант компании Cushman&Wakefield

Рынок оценочных услуг динамично развивается на протяжении последних 10 лет. За этот период претерпели изменения методы государственного и общественного регулирования рынка, при этом сформировались украинские лидеры,предоставляющие качественные услуги по оценке имущества, имущественных прав, земельных участков, а также целостно-имущественных комплексов, ценных бумаг и т.д. При этом с развитием рынка недвижимости в Украине все большую конкуренцию в сегменте оценки недвижимости им составляют зарубежные консультанты, среди клиентов которых - крупные иностранные девелоперы и инвестиционные фонды.

Согласно законодательству Украины предусмотрены случаи обязательной оценки капитала, а именно - всех операций с государственным имуществом.

На данный момент наиболее популярным видом оценки является оценка инвестиционных проектов, что обуславливается стадией развития рынка.

Стадия активного роста предполагает наибольший спрос на оценку доходной недвижимости, при этом все большим спросом пользуются такие консалтинговые услуги, как наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, разработка концепции развития.

Среди факторов, непосредственно влияющих на стоимость оценки, можно выделить, прежде всего, специфику объекта, выявляющую сложность применяемых оценочных процедур, цель оценки, определяющую степень ответственности оценщика, а также сроки проведения работ по оценке. Так, минимальной степенью ответственности характеризуется оценка для внутреннего пользования, при этом степень ответственности оценщика максимальная для таких целей оценки, как IPO или привлечение финансирования.

Независимые оценщики – зависимы

Юлия Панасько, директор консалтинговой компании “Д. Ю. Консалтинг”

На сегодняшний день отечественные оценочные компании, как бы печально это не было, зачастую действуют по принципу «кто платит, тот и заказывает музыку». Законом и стандартами оценки определено, что у оценки есть цель и функции, соответственно, в зависимости от цели (например, приватизация, залог, страхование, постановка на баланс, аудит, внесение в уставный фонд и т.п.) заказчик дает установки относительно стоимости. Разумеется, это противоречит кодексу, тем же стандартам и законодательной базе, но в современных условиях редкий оценщик может похвастаться клиентами, которые уважают его профессию, не оказывают на него давления и отдают отчет в важности правильного отображения стоимости активов.

Однако в последние годы появились предпосылки для относительной независимости СОД (субъектов оценочной деятельности) в своих выводах. Этому способствуют агентские группы - банки, нотариусы и аудиторские компании, которые фактически и заказывают работу по определению стоимости и не заинтересованы в каком-либо искажении результатов (при этом работу оценщика финансируют собственники активов).

Кроме того, в портфеле заказов все чаще появляются работы по определению реальной рыночной стоимости имущества или бизнеса, где к оценщику обращаются и платят за консалтинг - совет независимого консультанта, не заинтересованного в принятии решения относительно целесообразности приобретения или продажи актива. Многие компании на рынке оценочных услуг уже состоялись как компетентные участники и кроме профессионального коллектива владеют историей и тенденциями развития рынка недвижимости.

Компетентный оценщик - это и юрист, и маркетолог, и финансовый аналитик, и немного продавец. Поэтому профессиональные оценочные компании - компании со специализацией, тесно сотрудничающие с операторами профильных рынков или имеющие в штате соответствующие департаменты.

Публичным компаниям – оценка обязательна

Лариса Чивурина, финансовый директор компании TMM

Для проведения оценки проектов недвижимости, как правило, компания-оценщик выбирает из многих стандартных методик ту, которую считает справедливой для применения в случае оценки того или иного проекта. Зачастую компания-оценщик исходит из профессионального скептицизма, что подразумевает критическую оценку и внимательное изучение полученных данных на предмет их соответствия другим документам компании и заявлениям руководства.

Стоимость и длительность услуг оценщика зачастую определяется индивидуально для компании и зависит от ряда факторов. Обычная практика определения стоимости услуг подразумевает прямую зависимость между длительностью оказываемой услуги и размерами ее вознаграждения. Как правило, цена услуг компанией-оценщиком определяется кумулятивным способом - с учетом всех факторов, влияющих на оценку. Вместе с тем, может быть приведена расшифровка стоимости услуг в виде почасовой оплаты и привязки к конкретным особенностям клиента. Немаловажным фактором, влияющим на стоимость услуг, также является статус и рейтинг компании-оценщика.

Часто на рынке недвижимости оценивают коммерческие объекты, поскольку оценка служит весомым аргументом для принятия решений по инвестированию в проект. При этом, прежде всего, учитываются стадия реализации проекта, а также начало и завершение строительства, назначение проекта (аренда или продажа недвижимости), срок окупаемости и другие факторы.

Для компании, планирующей выходить на международный рынок капитала, оценка инвестиционных активов - это, прежде всего, возможность определить рыночную стоимость компании. Что же касается публичной компании, для нее проведение оценки активов является как требованием биржи, так и необходимым к исполнению обязательством перед инвесторами.

К примеру, наша компания, акции которой котируются на Франкфуртской фондовой бирже, провела первую оценку своих объектов в июне 2006 года. Оценщиком выступила международная консалтинговая компания Colliers International. Повторная оценка проектов недвижимости компании была осуществлена год спустя, в июне 2007 г., согласно ей стоимость проектов недвижимости компании ТММ составила $1,095 млрд, что в 2,97 превысило результаты оценки 2006 года.

Оценщик – ключевая фигур рынка

Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании “Архитектура и Технологии”

Оценка недвижимости сегодня становится все более актуальным вопросом для отечественного бизнеса и граждан нашей страны. Тем более что с 1 января 2007 г. вступило в силу положение Закона «О налоге с доходов физических лиц», согласно которому для любой операции с недвижимостью необходимо получить экспертное заключение о ее стоимости. Таким образом, оценщик становится ключевой фигурой рынка недви­жимости. Тем не менее, на сегодняшний день основными заказчиками оценочных работ в Украине выступают банки, инвестиционные фонды, фирмы и предприятия. Оценка недвижимости необходима для акционирования предприятий или перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных акций. Все чаще собственники прибегают к помощи оценщиков, чтобы узнать, каков потенциал принадлежащей им недвижимости и, в свою очередь, принять решение по управлению этим объектом. Кроме того, услуги опытного оценщика необходимы для определения целесообразности и эффективности инвестирования средств в те или иные объекты.

При этом существует ряд факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки и которые непосредственно влияют на стоимость объектов недвижимости. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням.

Первый уровень (региональный) - уровень влияния факторов, имеющих общий характер, не связанных с конкретным объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но кос­венно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на оцененный объект.

Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оценкой объекта и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.

Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками.

Влияние факторов может происходить одновременно на различных уровнях и учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.

Выбор – на тендерной основе

Инна Лазебникова, заместитель гендиректора по финансовым вопросам и инвестициям Группы компаний FIM

Компаний, предоставляющих услуги по оценке недвижимости, насчитывается свыше тысячи, но выполнять проекты, к примеру, такого масштаба, как оценка современного логистического комплекса или бизнес-центра, могут далеко не все.

К примеру, поиск специалистов для проведения независимой оценки собственных проектов недвижимости - логистического комплекса класса А (Петропавловская Борщаговка) и бизнесцентра класса В+ (ул. Линейная),- группа компаний FIM осуществляла на тендерной основе.

В процессе отбора оценочных компаний-кандидатов для нас главными факторами выступали, прежде всего, репутация, известность, опыт, позиции, занимаемые на рынке данных услуг, наличие аккредитации в западных банках. После отбора был проведен тендер на предмет стоимости и сроков реализации работ. По оптимальному соотношению цена-качество были избраны кандидаты для выполнения проекта по определению рыночной стоимости логистического комплекса класса А и офисного центра класса В+. Работы по оценке и подтверждению бюджета строительства выполнялись международной компанией Thomas and Adamson. Рыночную стоимость данных объектов определяла международная компания «Бюро Веритас» совместно с «Бюро Маркуса».

В нашем случае независимая оценка перечисленных объектов проводилась для рефинансирования проектов недвижимости Группы компаний FIM с целью направить данные ресурсы на развитие новых перспективных проектов коммерческой недвижимости. В результате группа компаний FIM привлекла синдицированный кредит в размере $21,5 млн, который был предоставлен западным банком Bank Austria Creditanstalt AG и АКБ «ХФБ Банк Украина (Киев)», на сегодняшний день UniCredit Bank, сроком на пять лет с возможностью его дальнейшей пролонгации.

В данном случае оценка логистического комплекса и бизнес-центра сыграла важную роль при принятии управленческих решений и позволила рефинансировать проекты группы компаний и направить финансовые ресурсы на развитие других девелоперских проектов на украинском рынке коммерческой недвижимости.

Конфликт интересов снижает объективность

Оксана Дуброва, руководитель отдела аналитики OOO Resolution

Большинство компаний по оценке недвижимости на украинском рынке занимаются еще и, как минимум, инвестициями в недвижимость и дальнейшей ее перепродажей (хотя эти связи не всегда могут быть видны). Соответственно, имеет место конфликт интересов, что снижает объективность оценки.

На Украине практикуется оценка земли с точки зрения сравнения с другими объектами. Так всегда оцениваются квартиры и маленькие участки земли. Но большие объекты должны оцениваться, исходя из доходности проекта, на которую влияют местоположение проекта, величина арендной ставки.

Прежде всего, в момент оценки необходимо учитывать потенциал объекта, его будущую доходность (не то, сколько от объекта можно получить сейчас, а то, сколько он может принести потом) и ценовые ожидания участников рынка.

На неупорядоченном и неразвитом рынке, который растет за счет спекуляции, при оценке должен учитываться спрос, но недвижимость часто напоминает предмет искусства: всегда найдется тот, кто захочет приобрести объект, не руководствуясь критериями его доходности, а просто с целью потом продать дороже. Недвижимость может не стоить столько, сколько за нее готовы платить, но всегда есть расчет заработать в будущем на перепродаже, на повышении арендных ставок, поэтому реальной становится ситуация, когда клиент готов заплатить более высокую цену.

Что же касается необходимости оценки недвижимости, то она возникает на самых разных этпах - при ее продаже, покупке, аренде, передаче в залог, страховании, внесении в уставной капитал, передаче в управление. В наше время из-за неширокого выбора надежных и достаточно прибыльных источников вложения свободных денежных средств, доступности ипотечного кредитования есть много желающих купить жилые объекты. Приобретение их в кредит предполагает обязательную оценку квартиры субъектами, которые работают с банком-кредитором. Введение же немалого количества торговых и офисных площадей в эксплуатацию обуславливает спрос на услуги оценщика при их покупке, продаже и т.д.

Дмитрий Новиков