Как приватизировать земельный участок?

РБК-Украина 25.08.2008

Сегодня многие люди, получившие землю в пользование много лет назад, хотят приватизировать свои участки. Простая по своей структуре процедура по передаче территории в частную собственность может таить в себе скрытые на первый взгляд «подводные камни».

Те же, кто не спешит становиться полноправным собственником своего огорода, могут вскоре его лишиться. Чтобы избежать проблем, нужно внимательно оформлять бумаги и пользоваться услугами профессионалов.

Пошаговая инструкция с оговорками

Любой пользователь земельного участка, который желает его приватизировать, должен написать заявление в сельсовет, под юрисдикцию которого подпадает территория. В заявлении необходимо указать целевое назначение земли: под застройку, сельскохозяйственное назначение или другое. После рассмотрения заявления сельсовет выносит решение, в котором либо удовлетворяет просьбу заявителя о передаче земельного участка в частную собственность, либо нет. «Среди причин отказа сельсовета: отсутствие земельного участка в наличии. Если же таковой в пользовании заявителя свыше 15 лет, то причин для отказа у сельсовета быть не должно», - рассказывает адвокат Андрей Турий. Чем дольше участок находится в пользовании, тем большая вероятность того, что сельсовет вынесет положительное решение. Часты случаи отказов в приватизации ввиду причины отсутствия свободных территорий. Андрей Турий говорит, что если вы уверены в наличии таких территорий, которые никем не приватизированы, необходимо обращаться в суд и оспаривать отказ районных чиновников.

Следующий этап приватизации, в случае положительного решения сельсовета: оформление акта на землю. Для осуществления данного шага человек должен обратиться в землеустроительную фирму. В каждом районе их много, но лучше выбрать проверенную, где работают профессионалы, которые смогут грамотно оформить все бумаги. В процессе подготовки государственного акта производится замер земли (это входит в пакет услуг землеустроительной фирмы). Если участок уже был в пользовании – замер производится по границам забора, который поставил собственник. При этом со всеми соседями согласовываются границы участка, о чем подписывается соответствующий акт. Землеустроители определяют координаты участка, оформляют кадастровый план. Услуги фирмы могут широко варьироваться: от 300 до 5 тыс. у. е. Все зависит от того, насколько быстро владелец хочет приватизировать участок, размера территории и ее назначения. В среднем, как правило весь процесс приватизации занимает пол года и обходится в 500 у. е. После того, как акт составлен, человек официально является собственником земельного участка. Если же в последующем он желает возвести на своей территории дом, для осуществления строительства необходимо согласовать его проект с районной администрацией.

Взрослые неождиданности

Как на этапе оформления приватизации, так и «пост фактум», у собственника земельного участка может возникнуть несколько проблем. Одна из наиболее распространенных – оказаться не единственным владельцем территории. Андрей Турий рассказывает, что часто сельсовет выносит несколько решений на один земельный участок. Возникает накладка земельных участков заявителей. Такое возможно в результате халатности сотрудников администраций. «Например, в моей практике был случай, когда в течении года было выдано два решения на двух разных заявителей по одному и тому же участку. Причем, один из них уже заложил фундамент и использует участок согласно выданному ему решению», - говорит Андрей Турий. В таких случаях сельсовет принимает решение изъять землю у одного из владельцев. Причем, отбирают землю не у того, кто позже ее приватизировал, а у того, чьи позиции сельсовет закрепил менее прочно. Тоесть, участок отдают тому, на кого юридически правильнее оформили документы сотрудники сельсовета. Изъятие земельного надела может произойти в результате нецелевого использования участка. «Если участок который находится в пользовании у лица не используется по целевому назначению, то согласно ст. 141 Земельного Кодекса Украины его могут отобрать в судебном порядке, - говорит Андрей Турий.

Все такие несостыковки и спорные моменты решаются с помощью суда. Ведь отобрать участок государство имеет право лишь согласно 144 статье Земельного кодекса, которая закрепляет порядок приостановления пользования земельным участком, и только в случае, если происходит нарушение земельного законодательства. Если нарушение выявлено, владелец должен течение 30 дней устранить его с момента получения указания от государственного инспектора по использованию и охране земель. «Мы сейчас ведем дело, в котором моего клиента ни за что ни про что (не установлено факта нарушения законодательства) и без предупреждения лишают земельного участка. Несмотря на то, что его решение было выдано первым в 1994 году», - рассказывает Андрей Турий. Адвокат планирует в суде защищать своего клиента, используя в качестве аргументов ошибки в оформлении, которые допустил сельсовет. Юрист прогнозирует, что в данном конкретном случае человек, который вторым получил земельный участок и уже успел заложить на нем фундамент, лишится своего права на территорию.

Теоретически, любой неприватизированный огород совершенно легко может стать собственностью человека, который приватизирует его быстрее законного пользователя. Более того, такие неприятные факты случаются сплошь и рядом. Поэтому специалисты советуют стать законным собственником своих угодий как можно быстрее. Если же на приусадебном участке возведен дом, злоумышленнику сложнее будет завладеть чужой территорией: в сельсовете ведется реестр зданий, сохранены проекты домов и другие документы, которые могут подтвердить принадлежность участка владельцу.

Давнее дело

Владелец земельного участка в Киево-Святошинском районе Роман Щекин рассказывает, что уже около года безуспешно пытается приватизировать свой огород, хотя все делает правильно. Сельсовет отказывает в разрешении на приватизацию по той причине, что документы, подтверждающие принадлежность территории Роману Щекину, были выданы садовым товариществом, основанным в СССР. Поскольку сегодня такой страны не существует, сельсовет считает данную документацию недействительной. «Если бы на участке был дом, можно было бы предоставить проект и другие бумаги, но там только огород», - рассказывает Роман Щекин. Андрей Турий комментирует данную ситуацию следующим образом : «Каждое конкретное дело требует более тщательного детального анализа. Наверняка документы «родом из несуществующей страны» - не единственная причина отказа сельсовета, есть и другие. Здесь нужно разбираться, изучать все тонкости».

Но даже если вы уже стали законным собственником участка, вас все еще могут ждать неприятные неожиданности. Помимо того, что право на ваш участок может получить еще один владелец, можно стать жертвой рейдерства.

Андрей Турий приводит следующий случай: несколько человек организовало садовое товарищество, зарегистрировав его по всем правилам, но допустив в оформлении документации несущественные ошибки. По сути, эти ошибки не влияют на деятельность предприятия, но могут стать роковыми для учредителей. Например, если злоумышленники, имея «связи» в сельсовете, ознакомятся с уставом предприятия и узнают, кто является учредителем, директором и каким процентом голосов принимается решение. Получив эту информацию, рейдеры подают исковое заявление в суд с просьбой признать регистрацию садового товарищества на конкретных людей недействительным по причине ошибок в оформлении документации. Затем с помощью «взяток» они получают уже «освободившееся от своих законных владельцев» садовое товарищество с землей в собственное пользование. «Это длительная процедура и сложные механизмы. Мы ведем сейчас одно такое дело, и я заранее знаю его судьбу. Существует масса способов незаконно отобрать земельный участок у законного владельца», - говорит Андрей Турий.

Чтобы подобных или любых других проблем с правом собственности на земельный участок не возникало, и впоследствии законную территорию у владельца никто не смог отобрать, еще на этапе оформления государственного акта о приватизации необходимо обращаться к квалифицированным специалистам из землеустроительной фирмы. Как правило, такие организации дружны с начальниками земельных отделов районных администраций и все делают быстро и качественно. Главное – скрупулезно проверять правильность оформления всей без исключения документации. Даже той, которая на первый взгляд несущественна. Если же какие-то проблемы все же возникли, следует вовремя обратиться к юристу и отстаивать правоту в суде.

Приватизация подвалов может закончиться уже в будущем году. По крайней мере, такие сроки окончания приватизации жилого фонда называли чиновники из министерства ЖКХ. Так что тем, кто намерен обустроить офис или мастерскую в подвале, следует поторопиться.

Если же жильцы дома хотят распоряжаться своим подвалом сами, есть смысл создавать ОСМД. "Общества совладельцев имеют право распоряжаться вспомогательными помещениями или в первоочередном порядке (без конкурса) приватизировать нежилые встроенные помещения их здания", - говорит Михаил Березовчук, зампредседателя Союза собственников жилья Киева.

Закон многоликий

Право собственности на подвальные помещения регулируют несколько законодательных актов. Так, в соответствии со ст. 1 Закона Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" подвальные помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания жильцов, относятся к вспомогательным помещениям многоквартирного дома и являются неделимым имуществом.

А статья 19 данного Закона гласит, что неделимое имущество находится в собственности совладельцев многоквартирного дома и не подлежит отчуждению.
В соответствии со ст. 4 Жилищного кодекса Украины к жилому фонду не относятся нежилые помещения в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и других потребностей непромышленного характера.

Согласно статье 10 Закона Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" собственники квартир многоквартирных домов являются собственниками вспомогательных помещений дома, технического оборудования. При этом предусмотрено, что вспомогательные помещения передаются в собственность квартиросъемщиков бесплатно и отдельно приватизации не подлежат.

Поскольку возникало много споров вокруг подвальных помещений, официальное толкование данной нормы было дано в решении Конституционного Суда Украины от 2 марта 2004 года. КСУ установил, что вспомогательные помещения передаются бесплатно в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления дополнительных действий, в частности, создания объединения собственников многоквартирного дома, вступления в него.

При этом КСУ установил, что вопрос относительно согласия собственников на осуществление действий относительно вспомогательных помещений, в частности аренды, решается в соответствии с законами Украины, определяющими правовой режим собственности. Например, Гражданским процессуальным кодексом Украины предусмотрено, что общая собственность двух и более лиц без определения частей каждого из них в праве собственности является общей совместной собственностью. Распоряжаться таким имуществом можно по согласию всех собственников. Таким образом, для передачи подвала в аренду необходимо получить согласие всех без исключения собственников квартир многоквартирного дома.

Как это делается

Приватизировать подвал может любой человек, даже не обязательно проживающий в конкретном доме. Для этого необходимо обязательно получить письменное согласие всех жильцов дома. Нужно суметь с ними договориться.

Затем необходимо получить соответствующее разрешение в органах местного самоуправления. Если все разрешения получены, документы на оформление помещения подаются в бюро технической инвентаризации.

Есть и прецедент, когда была признана законной приватизация подвала посторонними лицами без согласия жильцов. Специалисты юридической консультации братьев Коваленко в Апелляционном суде доказали, что подвальные и цокольные помещения не всегда могут относится к вспомогательным. По словам Наталии Опри, директора консультации, удалось доказать, что спорные помещения не являются вспомогательными и не предназначены для эксплуатации жилого дома. Поэтому приватизация конкретного помещения была проведена законно. К слову, если бы этого не удалось доказать, приватизация была бы признана недействительной с выплатой компенсации пострадавшей стороне.

Все вышесказанное относится не только к подвалам, но и к другим вспомогательным помещениям. Правда, единого перечня объектов, которые необходимо относить к вспомогательным помещениям, не существует. Например, Закон Украины "О приватизации государственного жилищного фонда" относит к вспомогательным помещениям кладовки, сараи и другие объекты, не уточняя, какие именно. Также в вышеуказанном решении Конституционного Суда Украины сказано, что к вспомогательным помещениям относятся подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и др.

Единственное законодательное определение вспомогательных помещений содержит Закон Украины "Об объединении собственников многоквартирного дома". Под ними следует понимать помещения, предназначенные для обеспечения эксплуатации дома и бытового обслуживания его жителей (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, колясочные, кладовые, подвалы, чердаки, шахты и машинные отделения лифтов и иные технические помещения).

Источник: РБК-Украина-Недвижимость

автор: Ирина Стрельник

Хочу приватизировать квартиру, но у меня имеются долги по квартплате. ЖЭК не хочет предоставлять документы на приватизацию, пока я не погашу долг. Правомерны ли действия работников ЖЭКа? Можно ли приватизировать квартиру с долгами?
Светлана Алексеевна

— Каждый гражданин Украины имеет право приватизировать занимаемое им жилье бесплатно в пределах национальной стоимости жилищного чека или с частичной доплатой один раз согласно Закону Украины «О приватизации государственного жилищного фонда п. 4.5 ст. 5.
Ваше право на приватизацию квартиры с долгами или без у Вас никто отнять не может, т.к. отказать в приватизации вам могут лишь в тех случаях, которые предусмотрены в ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда п. 2 ст. 2, а также в перечне объектов, которые не подлежат приватизации. Этот перечень более обширно указан в Решении Конституционного суда Украины по делу в связи с конституционным обращением 45 народных депутатов Украины относительно конституционности положений п. 2 ст. 2 ЗУ «О приватизации государственного жилищного фонда». Не подлежат приватизации: квартиры-музеи; квартиры, расположенные на территориях закрытых военных поселений, предприятий, организаций, национальных парков, ботанических садов, заповедников... перечень очень велик, и квартира с долгами туда не входит.

Согласно пп. 10,12 ст. 8 этого Закона, органы приватизации не имеют права отказать жильцам квартир в приватизации занимаемого ими жилья. Лица, отказавшие Вам в приватизации Вашей квартиры, несут дисциплинарную, гражданско-правовую или уголовную ответственность в зависимости от степени социальной опасности совершенного деяния и вины лица его совершившего.

Долги по квартплате Вам все-таки оплатить рано или поздно придется, т.к. Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» Вас обязывает согласно п. 5 ч. 3 ст. 20.

Хочу обратить особое внимание на Ваши права: защищайте их и отстаивайте свою точку зрения.