Недвижимость
Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в
цене. Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная
стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и
продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка. К слову, на
Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без
участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет
считать деньги. Недвижимость Квадратный метр, как понятие
рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно
вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос
ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им
помогает экспертная оценка. К слову, на Западе уже давно любая операция
с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика.
Оно и понятно: там народ умеет считать деньги.
Оценка
недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для
недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных
помещений.
Когда может потребоваться оценка недвижимости?
Законодательство предусматривает большое число операций, которые
проводятся с использованием недвижимого имущества, и очень часто при
этом требуется знать его актуальную рыночную стоимость. Вот несколько
распространенных примеров таких операций: совершение сделок
купли-продажи или сдача в аренду, получение кредита под залог
недвижимого имущества, страхование, передача прав собственности в
порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной
капитал. Это далеко не полный перечень ситуаций, когда нужна оценка
недвижимости.
Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может
понадобиться если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о
балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом
оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко
не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке. Причина хорошо
всем известна: часто балансовая стоимость квартиры, которая указана в
документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена. Дело в том,
что, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от
других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на
рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д. В
результате, например, большая квартира в центре города может быть
оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе. Тем не менее
часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах
купли-продажи покупатели. Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще
никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи
(пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при
покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь
сэкономить таким образом сотню-другую гривен, покупатель сильно
рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае
признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в
первоначальное положение», то есть продавец получает обратно квартиру,
а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и соответственно
теряет уже тысячи долларов.
Экспертиза по оценке недвижимости
является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать
серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными
знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным
дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и
тонкости рынка недвижимого имущества.
Оценка квартиры
Оценка
квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере
недвижимого имущества. Количество собственников и сделок, совершаемых с
жильем, исчисляется миллионами.
В каких случаях вам может
понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при
покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая
распространенная причина провести независимую экспертизу. Почему?
Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское
агентство, где не только оценят рыночную стоимость вашего жилья, но
помогут подобрать варианты, оформят сделку. Несколько чаще собственники
обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского
кредитования под залог. Иногда прибегают к этой процедуре при
имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и
при переходе права собственности в порядке дарения, наследования,
договора ренты.
Совет эксперта совсем не помешает, если вы
приобретаете жилье, для того, чтобы потом сдавать его в аренду.
Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить
в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет
рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок
окупаемости квартиры не будет превышать четырех лет, то это
приобретение можно считать выгодным.
Кто проводит оценку?
На
сегодняшний день основными нормативными актами, регулирующими оценочную
деятельность на Украине, являются: Закон Украины «Об оценке имущества,
имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на
Украине»; Национальный стандарт «Общие основы оценки имущества и
имущественных прав»; Национальный стандарт «Оценка недвижимого
имущества»; «Нормы профессиональной деятельности оценщика». А также
разнообразные методики, разъяснения, письма и другие
нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. К тому же,
на практике, при проведении независимой оценки, используются
«Международные стандарты оценки» и «Европейские стандарты оценки
недвижимого имущества».
Законодательство Украины к субъектам
оценочной деятельности относит: зарегистрированных в установленном
порядке физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности, а
также юридических лиц независимо от их организационно-правовой формы и
формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в
составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили
сертификат субъекта оценочной деятельности; органы государственной
власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на
осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по
управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным
имуществом, и в составе которых работают оценщики.
Отдельно
необходимо выделить случаи проведения оценки судебным экспертом
(судебно-экспертными учреждениями). Деятельность судебных экспертов,
связанная с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке,
предусмотренном Законом Украины «О судебной экспертизе», с учетом
особенностей, определенных Законом «Об оценке» относительно
методической регуляции оценки этого имущества; другие положения Закона
об оценке на судебных экспертов не распространяются.
Как сделать оптимальный выбор
Собственник недвижимости, приглашающий эксперта для оценки своего имущества должен сделать следующее:
• ознакомиться со списком фирм, предлагающих свои услуги по оценке и остановиться примерно на пяти фирмах;
•
убедиться в наличии у фирмы соглашения с Фондом государственного
имущества Украины на право выполнения работ по экспертной оценке, так
как в противном случае фирма не имеет права выполнять работы по оценке
при приватизации, аренде, определении долей в уставных фондах и
залоговой стоимости государственного имущества. Советуем придерживаться
этого принципа и владельцам негосударственного имущества, так как
фирма, имеющая Соглашение, по нашему мнению, более квалифицирована, чем
не имеющая такового;
• поинтересоваться количеством
сертифицированных оценщиков в фирме и узнать кем выданы сертификаты.
Это связано с тем, что помимо Украинского общества оценщиков,
сертификаты выдают и несколько других организаций, однако сертификат
Украинского общества оценщиков сегодня признан Фондом государственного
имущества и имеет наиболее высокий рейтинг по сравнению с другими
сертификатами;
• поинтересоваться общим количеством выполненных работ, а также тем, с какой целью и какие объекты были оценены фирмой;
•
узнать, в какие сроки может быть выполнена работа. По нашему мнению,
сроки выполнения работы по оценке недвижимости не должны превышать двух
недель, а действующих предприятий или пакетов акций — четырёх недель;
•
если опрошенные фирмы имеют, по вашему мнению, примерно одинаковые
рейтинги, стоит поинтересоваться стоимостью услуг по оценке. При этом
рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
• из всех названных стоимостей исключить фирмы, предлагающие свои услуги по минимальной и максимальной стоимости;
• по оставшимся претендентам вычислить среднюю стоимость;
• выбрать ту фирму, стоимость предложений услуг которой наиболее близка к средней.
Конечно,
этих рекомендаций следует придерживаться при заказе объёмных работ,
связанных с оценкой действующих предприятий или их частей, процентов,
долей или паёв в хозяйственных обществах; продажей/покупкой престижного
высоколиквидного имущества; определением возможного залогового
обеспечения при выдаче кредитов; арендой значительных производственных
или коммерческих площадей или другими подобными случаями. Однако и при
оценке 10 кв. м торговой площади под аренду, и при оценке пакета акций
крупнейшего промышленного предприятия эксперт должен представить
заказчику отчёт об оценке в полной мере соответствующий требованиям
норм профессиональной деятельности оценщика. Как показывает практика,
правоохранительные и другие контролирующие органы проверяют Отчёты даже
пятилетней давности. Поэтому наш совет — не заказывайте оценку по
демпинговым ценам, так как дорожащему своей репутацией эксперту просто
экономически невыгодно делать качественную работу по заниженной
стоимости.
Как результат оценки недвижимости вы получаете
официальный документ с ее обоснованной, объективной рыночной
стоимостью. Кроме того, что очень важно, этот документ на законных
основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в
налоговых спорах. Источник: http://www.etag.com.ua
С номера 3’2000 мы начали
тему - ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. В номерах 4’2000 и 10’2000
был приведен Перечень обязательств, которые Покупатель и Продавец принимают на
себя при заключении Договора купли-продажи (советую ознакомиться с этим Перечнем).
Начиная, примерно, с номера 10’2000
разговор зашёл о Пакете документов для отчуждения объектов недвижимости. Мы очень подробно ознакомились с тремя документами,
наличие которых обязательно абсолютно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости:
· Правоустанавливающий документ (17 видов) · Справка-характеристика БТИ · Справка по отсутствию запрета
на отчуждение или арест недвижимости.
(Необходимо помнить, что при каждой сделке должны быть
документы, удостоверяющие личность её Участников, в т.ч. и несовершеннолетних
от 15 до 16 лет. Почему именно их? Расскажу несколько дальше).
Кроме вышеперечисленных, как правило, обязательных документов,
требуются и другие документы, необходимость которых диктуется конкретными особенностями
каждой сделки.
Приведём некоторый перечень этих документов (далеко не
полный): · Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
· Решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
· Брачный контракт. · Доверенность (или Доверенности). · Комплект документов (достаточно большой) при участии в сделке юридического
лица. · Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который
является их совместным имуществом. · Вступление в силу решения суда о признании лица, имеющего отношение к Договору
купли-продажи, умершим или без вести отсутствующим. · Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной
покупки доли в общей собственности. · Справка из ЖЭКа по форме №3 и №4. · Справки из психо- и наркодиспансеров. · Справки об отсутствии или наличии задолженностей связанных с объектом недвижимости.
· Другие документы, наличие которых
стороны (как правило, Покупатель) сочтут необходимым.
Я бы не хотел, что бы у моих Уважаемых Читателей сложилось
мнение, что вышеперечисленные документы нужны всегда и в любой сделке. Нет. Это
не так. Но … они нужны, в зависимости от обстоятельств. А какие это обстоятельства
- знает ОПЫТНЫЙ РИЕЛТОР.
В прошлом номере мы начали разбираться с документами под
названием “Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объектов
недвижимости”. Вспомнили основные определения: дееспособность, полная
дееспособность, частичная дееспособность, недееспособность, ограниченная дееспособность,
опека, попечительство, опекун, попечитель и др., и дали некоторые коментарии к
ним.
Последний абзац предыдущего номера был таким:
“В следующем номере мы продолжим разговор о Разрешении
Опекунского Совета. Я позволю себе дать некоторые рекомендации по этому поводу
и советы Покупателю, как избежать мошенничества со стороны Продавца.”
Я уже писал о том, что родители должны подать в районный
Орган опеки и попечительства (на риелторском сленге “Опекунский Совет”) заявление.
Прошу обратить внимание - РОДИТЕЛИ, т.е. оба родителя.
Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть,
но … неизвестно где. Если есть “Свидетельство о смерти” отца или свидетельство
суда о признании отца умершим или без вести отсутствующим, тогда заявление подает
и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих
“невозможность” отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство
доказать Опекунскому Совету. Например, отец не имел отношение к воспитанию ребенка,
что интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его (несовершеннолетнего)
имущественное положение только улучшится от продажи объекта, в котором есть его
собственность. Прошу обратить внимание. Опекунский Совет должен принять
специальное решение о принятии заявления только (!) от матери. Покупатели (!)
будьте внимательны (!). Проверьте, где отец несовершеннолетнего, и подписал
ли он заявление. А может быть разрешение получено в обход правил? Значит есть
повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи
недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом
всей суммы. Я уже писал достаточно подробно в своих заметках об Опекунских советах
(номер №2 ’99). Некоторые моменты я повторю.
Считаю полезным (для жителей Киева) дать в этой статье
информацию об Опекунских Советах г. Киева:
Опекунские советы г. Киева
Некоторые опекунские советы рекомендуют, чтобы Риелторские
фирмы, работающие с продаваемым объектом, давали “Гарантийное письмо”. Честно
говоря, непонятно, зачем Советам такие письма, и какую “правовую силу” они имеют.
Но раз просят, мы … даём.
Я не знаю, как правильно писать Гарантийное письмо в Опекунский
Совет. Могу только дать пример тому, как делаем это мы. Разберём пример: “Семья из трёх человек, один из которых несовершеннолетний,
продаёт вместе с другими соседями коммунальную квартиру большой площади. Взамен
они хотят купить двухкомнатную квартиру”.
В Совет Опеки и Попечительства
При Администрации
____________р-на г.Киева.
Уважаемые господа!
При посредничестве нашего Центра продаётся квартира №5 по ул.
Маклерской, 8, общей площади 160 м кв.
Семье, состоящей из:
· Риелторский Иван Иванович · Риелторская Марья Фёдоровна · Риелторский Пётр Иванович - 1990г.р.
принадлежит в равных частях 60/100 всей квартиры.
Таким образом, на долю несовершеннолетнего Риелторского Петра
приходится 32 кв.м. общей площади
Взамен продаваемой, семья Риелторских приобретает квартиру
№8 по ул. Брокерской,5, общей площадью 56 кв. м
Прошу разрешить продажу квартиры, №5 по ул. Маклерская,
8 при условии предварительного приобретения на
несовершеннолетнего Риелторского Петра 1990г. р. не
менее 6/10 (32,4 кв. м) общей площади квартиры по
адресу ул. Брокерская, 5 кв.8.
Центр “МЕГОКОН-В” ГАРАНТИРУЕТ неукоснительное выполнение
Решения Совета. С уважением, Владимир
Винокур. Директор Центра “Мегокон-В”.
Обращаю Ваше внимание, господа Читатели!
До продажи - каждый член семьи владел по 1/3 от общего имущества. После продажи
- несовершеннолетний стал владельцем 6/10 доли от общего имущества, а родители
по 2/10.
Таким образом, количество квадратных метров, принадлежащих
несовершеннолетнему НЕ УМЕНЬШИЛОСЬ, хотя общая площадь - уменьшается.
Я не уверен, что такой подход правильный, т.к. один квадратный
метр коммунальной квартиры в Липках, стоит больше, чем один квадратный метр отдельной
квартиры в Старой Дарнице (приведены районы в г. Киеве: Липки - очень хороший,
а Ст. Дарница - очень плохой), но сегодня подход такой.
В следующем номере я расскажу, что такое разрешение Опекунского
Совета “с условием” и “без условия” и какие при этом могут возникнуть проблемы
у Покупателя…если он (или его риелтор) не будет понимать “всех тонкостей момента”.
Покупка, аренда, продажа, ипотека жилья, получение его в порядке наследования или в дар, переустройство или перепланировка квартиры и прочее - все это можно отнести к жилищным правам граждан. Именно жилые помещения являются объектами жилищных прав граждан. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом (таким имуществом, которое прочно связано с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно) и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям Законодательства. Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством; 3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Как можно догадаться, жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Критерием пригодности для постоянного проживания является то, что квартира или комната должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д. Для этих целей Правительство РФ в своем Постановлении от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" устанавливает порядок признания помещения жилым. Ниже перечислены требования, которым должно отвечать жилое помещение. 4 Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных 5 правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться: для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате; для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. 6 Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, 7 дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол. Все жилые помещения на территории Российской Федерации подлежат учету, который включает в себя: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, порядок ведения которого устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, а возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, БТИ, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация <1>. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. от 30 июня 2003 г.) и иными нормативными правовыми актами. -------------------------------- <1> См.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Все жилые помещения на территории Российской Федерации, признанные таковыми в порядке, утвержденном Правительством РФ, составляют жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на <1>: -------------------------------- <1> См.: ст. 19 ЖК РФ. 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Рассмотрим подробно частный жилищный фонд и жилые помещения, находящиеся в собственности физических (юридических) лиц. Статья 18 ЖК РФ предусматривает обязательность государственной регистрации прав на жилые помещения: право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Жилищным кодексом Российской Федерации. Статьей 131 ГК РФ устанавливается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их переход и 8 прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в данном случае относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК). Статья 131 ГК РФ (а также ст. 18 ЖК РФ) гласит, что право собственности граждан на жилые помещения в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната). Следует отметить, что в силу ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только права собственности в отношении недвижимого имущества, но и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и вышеупомянутым Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В соответствии с п. 2 ст. 4 этого же Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, т.е. после 31 января 1998 г. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до 9 момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Дело в том, что до вступления в силу этого Федерального закона, т.е. до 31 января 1998 г., отсутствовала единая система регистрации прав на недвижимое имущество, сделки в различных регионах РФ в различные периоды времени регистрировались органами технической инвентаризации, администрациями муниципальных образований. Законом о государственной регистрации устанавливается, что все права на недвижимое имущество, которые возникли у граждан до вступления в силу данного Закона (например, права собственности по договорам купли-продажи, права на наследство и т.д.), сохраняют свою юридическую силу. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, государственная регистрация права на такой объект недвижимого имущества, как жилое помещение (если право на такое жилое помещение возникло у гражданина после 31 января 1998 г.), является единственным доказательством существования зарегистрированного права <1>. -------------------------------- <1> См.: ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует отметить, что далеко не всегда подтверждением законности приобретения объекта недвижимого имущества может служить свидетельство о праве собственности, а также его отсутствие у правообладателя не всегда является отсутствием прав у данного правообладателя (например, потенциального продавца квартиры) в отношении данного жилого помещения. Особенно остро данный вопрос встает, когда речь идет о приобретении таких жилых помещений, как квартиры в строящихся домах.
