ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ, ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ ДЛЯ СДЕЛКИ, ВОЗМОЖНЫЕ ТРУДНОСТИ Значительное число инвесторов, среди которых как физические, так и юридические лица, вкладывают денежные средства в строительство жилых домов, офисных центров, различных сооружений, иных объектов недвижимости. На практике им приходится сталкиваться с различными сложностями в применении Закона об участии в долевом строительстве, а также изучать всю необходимую документацию компании-застройщика. По этим причинам многие из них предпочитают обращаться к специалистам. Процесс приобретения квартиры или иного объекта недвижимости на этапе строительства достаточно сложный, и нужно подойти к нему максимально ответственно. Новый Закон лучше защищает права граждан, однако злоупотребления возможны и в рамках данного Закона. Кроме того, в договорах, предлагаемых покупателям квартир, могут быть условия, устанавливаемые по соглашению сторон, которые могут быть неприемлемы для гражданина. Несмотря на то что Закон об участии в долевом строительстве вступил в силу достаточно давно, подавляющее большинство квартир в новостройках продолжает продаваться в обход данного Закона. Следовательно, велика вероятность, что понравившаяся покупателю квартира будет продана ему в обход более-менее четко регламентированного действующим законодательством договора. Таким образом, чтобы максимально ответственно подойти к такому важному шагу, следует придерживаться некоторых обязательных требований, установленных действующим законодательством и сложившихся с учетом большой судебной практики. 3.1. Подготовка к сделке покупки квартиры Для того чтобы не оказаться без денег и без квартиры, следует обязательно выяснить следующее: как долго застройщик работает на рынке недвижимости; есть ли у него опыт строительства именно той категории зданий, которая вас интересует; какова организационно-правовая форма компании, в которую вы решили обратиться? Проще всего выяснить стаж застройщика на рынке недвижимости - практически у всех солидных строительных компаний есть собственные сайты в сети Интернет, подробная информация об объектах публикуется в СМИ. Кроме того, существуют ассоциации и союзы компаний, занимающихся строительством и продажей недвижимости, например, такие, как Российская гильдия риелторов. Будет полезно собрать сведения о том, что компания уже построила, над какими объектами она собирается работать в ближайшее время. Один из индикаторов состоятельности и серьезности застройщика - наличие у него четких планов. Если компания планирует в ближайшие два года строительство других жилых зданий, то дом, в котором вы хотите купить квартиру, наверняка не первый и не последний ее объект. Далее следует убедиться в наличии у компании-продавца необходимого пакета правоустанавливающих документов. Застройщик в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве обязан представить любому обратившемуся лицу для ознакомления следующие документы: - учредительные документы; - свидетельство о государственной регистрации; 29 - свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; - отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; - утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности; - аудиторское заключение за последний год деятельности застройщика. Помимо этого, по требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: - разрешение на строительство; - технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома; - заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; - проектную документацию, включающую в себя все внесенные изменения; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Как было сказано выше, часто квартиры в новостройках предлагают к продаже не только застройщики, но и соинвесторы строительства. В этом случае потенциальному покупателю предоставляют типовой договор между ними. В договоре указывается, какое количество квартир, какие именно и какой площади будут переданы соинвестору после окончания строительства. Следует убедиться, что предлагаемая к продаже квартира входит в их число, а также поинтересоваться у застройщика о следующей информации: - в полном ли объеме продавец выполняет обязательства по соинвестированию; - не были ли подписаны дополнения к предъявленному покупателю договору, предусматривающие сокращение количества передаваемых соинвестору квартир, и не входит ли в их число приобретаемая покупателем квартира. Имейте в виду, что при уступке права требования обязательства по предоставлению квартиры возникают непосредственно у первоначального застройщика, и поэтому в договоре нельзя предусмотреть какие-либо положения, кроме тех, которые уже есть в инвестиционном договоре, право требования по которому уступается, без согласования со строительной компанией. При подписании договора необходимо проверить помимо уставных документов компании и документов, подтверждающих полномочия подписывающего договор лица, также наличие документов, дающих право на строительство дома. 1. Инвестиционный контракт с администрацией органа местного самоуправления. 2. Договор аренды земельного участка для строительства. 3. Разрешение на строительство, разрешение на производство строительно- монтажных работ. 4. При необходимости - иные документы (акты экологической экспертизы и другие). Следует помнить, что все указанные рекомендации касаются прежде всего покупателей-дольщиков, заключивших договоры до вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве. В предлагаемом к подписанию договоре также должны содержаться следующие условия. 1. Строительный адрес объекта и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. При этом могут указываться номер квартиры либо иные ориентиры, позволяющие точно определить местонахождение квартиры (объекта). Например, план, на котором квартира была бы обозначена каким-либо образом. 30 2. Срок сдачи дома в эксплуатацию. При этом срок может быть и ориентировочным, в пределах какого-то временного отрезка. 3. Указание на то, что цена договора является окончательной и может быть изменена только по результатам обмера БТИ, а также положение о том, что в случае удорожания строительства гражданин не обязан его оплачивать. 4. Положение об ответственности за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. В случае если законодательство о защите прав потребителей применить не удастся, неустойка за просрочку сдачи дома в эксплуатацию будет взыскиваться на основании договора. 5. Механизм возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию больше разумного срока. 6. Ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию). 7. Гарантия застройщика о том, что на квартиру отсутствуют права третьих лиц, а также ответственность в виде обязанности предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае если обнаружится наличие прав третьих лиц. 8. Положение о том, в каком порядке оплачиваются коммунальные платежи до фактического заселения в квартиру. 9. Обязанность застройщика выдать покупателю на руки документы, необходимые для регистрации права собственности на квартиру после приемки дома в эксплуатацию по требованию покупателя (часто бывает, что застройщик умышленно затягивает оформление собственности на новостройку, требуя доплат и т.п.).
Заключение договора о приобретении квартиры, вступление договора о приобретении квартиры в силу В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Такой договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии в договоре данных условий такой договор считается незаключенным. В таком договоре обязательно указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства объекта долевого строительства. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, но только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым 31 застройщик обязан передать квартиры, входящие в состав одного многоквартирного дома или в состав блок-секции одного многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, на что также указывается в договоре долевого участия в строительстве. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее пяти лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Договор долевого участия в строительстве считается заключенным и вступает в силу только после проведения государственной регистрации в органах Федеральной регистрационной службы РФ. В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве договор долевого участия в строительстве и уступка прав требований по данному договору подлежат государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на территории регистрационного округа по месту нахождения строящегося многоквартирного дома, для строительства которого привлекаются денежные средства в соответствии с данным договором, в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". До вступления в силу Закона об участии в долевом строительстве законодательством не была предусмотрена процедура регистрации инвестиционных договоров, аналогичная процедуре регистрации договоров долевого участия в строительстве, договоров дарения, купли-продажи и других. Еще несколько лет назад инвестиционные договоры нигде официально не регистрировались, и это создавало массу проблем. Самая большая из них - заключение договора инвестирования с несколькими лицами на один объект. Недобросовестная компания-застройщик могла собрать с граждан деньги, а потом просто исчезнуть либо "прокрутить" их и вернуть только через несколько лет, предоставив в конечном итоге квартиру гражданину, заключившему договор первым. Судебные процессы между претендующими на одну и ту же квартиру гражданами, а также между гражданами и компаниями нередкое явление и сейчас. По этой причине сначала в Москве, а затем в Московской области и других регионах страны была введена так называемая учетная регистрация инвестиционных договоров. Следует учесть, что такая регистрация законодательно не предусмотрена на уровне Гражданского кодекса или федеральных законов и, например в г. Москве, регулируется Временным положением об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья в г. Москве, утвержденным распоряжением Мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ. Отсутствие такой регистрации не свидетельствует о незаконности (недействительности) договора. Этим, кстати, пользуются многие застройщики, которые не осуществляют регистрацию по разным причинам. Однако необходимо требовать наличия такой регистрации, чтобы обезопасить себя от указанных выше и иных неприятностей. В Москве функция по учетной регистрации возложена на Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, в Московской области - на Министерство строительного комплекса 32 Московской области. В других субъектах Российской Федерации эти функции также возлагаются на местные органы власти. Перед подписанием договора рекомендуется сделать запрос в указанные органы с целью узнать, не зарегистрирован ли там договор, заключенный на тот же объект. Наряду с учетной регистрацией, осуществляемой в органах власти, существует и так называемая внутренняя учетная регистрация. Компания ведет собственный реестр, в котором указываются заключившие договоры лица и квартиры, инвестирование в строительство которых эти лица осуществили. По сути, такая регистрация является внутренним делом компании и не может заменить регистрацию в органах власти.
Фактическое получение покупателем квартиры, оформление квартиры в собственность покупателя Сдача дома в эксплуатацию оформляется актом госкомиссии. Подписание данного акта означает, что дом признан соответствующим проекту, строительным нормам и правилам, а также иным предъявляемым к жилым зданиям нормативам и требованиям. В соответствии с требованиями Закона об участии в долевом строительстве передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома застройщик обязан передать объект долевого строительства покупателю не позднее предусмотренного договором участия в долевом строительстве срока. При этом не допускается досрочного исполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором. Застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения. Передача квартиры застройщиком и принятие ее участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче квартиры. 33 Участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие квартиры требованиям, не соответствующим условиям договора долевого участия в строительстве о качестве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче квартиры до исполнения застройщиком обязанностей по устранению недостатков. В случае если покупатель принимает квартиру по договору, не попадающему под действие Закона об участии в долевом строительстве, следует внимательно изучить условия договора. В худшем случае покупатель может стать собственником квартиры, не соответствующей требованиям к жилым помещениям. В договоре инвестирования могут быть предусмотрены дополнительные требования к квартире (наличие или отсутствие чистовой отделки, межкомнатных перегородок). При наличии спора между покупателем и застройщиком необходимо обратиться в экспертную организацию для подготовки заключения и написать мотивированную претензию застройщику. В случае отказа в ее удовлетворении - обращаться в суд. В то же время нельзя требовать производства работ, не предусмотренных в договоре, если квартира соответствует предъявляемым законодательством к жилым помещениям требованиям. О требованиях, предъявляемых к жилым помещениям, мы говорили в начале этой книги. Покупателю стоит учесть, что сдача дома госкомиссии, передача ему квартиры застройщиком и оформление прав собственности на жилье - совсем не одно и то же. После осуществления обмеров органами технической инвентаризации жилых помещений, составления паспорта домовладения, присвоения адреса и производства иных необходимых действий застройщик подает документы на регистрацию права собственности в Федеральную регистрационную службу РФ. В соответствии с Законом о долевом участии в строительстве право собственности участника долевого строительства на квартиру подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на квартиры являются документы, подтверждающие факт его постройки, - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче квартиры. Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения. Однако срок, в течение которого застройщик обязан это сделать, в Законе об участии в долевом строительстве не оговаривается. Именно поэтому покупателю имеет смысл включить в договор пункт о максимальном сроке оформления прав собственности на приобретенную квартиру. При этом заранее стоит отказаться от каких-либо иллюзий: обязать застройщика оформить право собственности в течение двух месяцев после подписания передаточного акта покупателю не удастся. Процесс оформления документов достаточно длительный и может осуществляться в течение нескольких месяцев. Нередки случаи, когда застройщик 34 затягивает подачу документов на регистрацию (например, необоснованно требуя доплаты). В этом случае гражданин вправе получить документы и самостоятельно подать их в регистрирующий орган или привлечь для этого грамотного специалиста. Порядок проведения государственной регистрации прав описан в ст. 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним": 1) прием документов, необходимых для государственной регистрации прав и отвечающих требованиям настоящего Федерального закона, регистрация таких документов с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины; 2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; 3) установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 4) внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; 5) совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности. Помимо этого к заявлению прилагаются требуемые для проведения регистрации документы и документ об уплате государственной пошлины. Сведения о них вы можете получить в своем территориальном Управлении Федеральной регистрационной службы (Росрегистрации) или на сайте: http://www.rosregistr.ru. Вопрос застройщику и/или инвестору Что могут означать полученные ответы 1. Организационно-правовая форма застройщика, ознакомление с учредительными документами застройщика, выяснение информации об объектах, построенных застройщиком. Изучение учредительных документов застройщика/инвестора позволяет понять, насколько долго существует компания, какова основная сфера ее деятельности; количество построенных объектов говорит о надежности компании. 2. Наличие разрешительной документации для строительства, предусмотренной действующим законодательством, оформленные права на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство. Наличие разрешения на строительство дома и оформленные права на земельный участок являются обязательными условиями, если квартира в новостройке будет продаваться по договору долевого участия в строительстве. Отсутствие разрешения на строительство дома и/или оформленного права на земельный участок, на котором будет проводиться строительство, с большой вероятностью может 35 свидетельствовать о недобросовестности намерений застройщика/инвестора. 3. Строительный адрес, по которому расположена (будет располагаться) приобретаемая квартира, либо иные ориентиры, позволяющие четко определить местонахождение квартиры. Наличие строительного адреса дома, в котором расположена приобретаемая квартира, наличие четкого плана самой квартиры, позволяющего точно определить расположение приобретаемой квартиры среди других квартир, подписанного обеими сторонами договора о покупке квартиры исключает в дальнейшем споры по поводу квартиры, которая будет предоставлена покупателю по окончании строительства, исключает требования третьих лиц (например, иных покупателей квартир в данном доме) относительно приобретенной покупателем квартиры. Отсутствие такого плана, как и строительного адреса строящегося дома, может в дальнейшем привести к тому, что покупателю будет предоставлена по окончании строительства вовсе не та квартира и не в том доме, на которые он рассчитывал. 4. Общая площадь квартиры, наличие планировки квартиры, расположение несущих конструкций. Размер общей площади квартиры напрямую связан с ее стоимостью. В случае, если площадь построенной квартиры после проведения замеров БТИ окажется меньше, чем было указано при заключении договора, застройщик/инвестор обязан будет возвратить покупателю денежные средства, уплаченные за излишнюю площадь. Если в договоре размер общей площади квартиры не указан, возвратить эти денежные средства может быть сложно либо невозможно вообще. 5. Этажность дома, наличие скидок при покупке квартиры на первом или последнем этажах. Компании, ориентированные на клиента, заботу о его интересах, обязательно сделают все возможное, чтобы клиент остался доволен их услугами и в дальнейшем для совершения каких-либо иных услуг обратился в эту же компанию. Внимательные к интересам покупателя продавцы всегда предложат ему 36 различные удобные ему варианты. 6. Степень готовности дома. Срок сдачи дома в эксплуатацию. Отсутствие в договоре условия о сроке сдачи дома в эксплуатацию служит поводом к затягиванию строительства дома, а также уменьшает шансы покупателя добиться защиты своих нарушенных прав в судебном порядке в данной ситуации. Степень готовности дома позволяет примерно определить срок сдачи дома в эксплуатацию. 7. Цена за квадратный метр общей площади квартиры. Четко определенная цена квартиры и четко определенный порядок изменения данной цены. Четко определенное условие договора о цене, порядке ее изменения позволяет избежать необоснованных требований со стороны застройщиков/инвесторов о внесении дополнительных платежей за квартиру, не предусмотренных договором. Подобная практика до сих пор довольно распространена среди недобросовестных застройщиков/ инвесторов. Кроме того, как уже было указано в п. 4 данной таблицы, в случае, если общая площадь квартиры после завершения строительства окажется меньше, чем изначально указано в договоре, застройщик/ инвестор обязан возвратить покупателю излишне уплаченные денежные средства, и наоборот: если общая площадь квартиры стала больше, покупатель, как правило, доплачивает за метраж, превышающий показатель, указанный в договоре при заключении. Данный порядок действителен, если он прописан в договоре о приобретении квартиры. 8. Наличие отделки квартиры. Входит ли отделка в стоимость квартиры или потребуется внесение дополнительных платежей. Наличие отделки квартиры, если условие об обязательной отделке отсутствует в договоре о приобретении квартиры, может послужить поводом для застройщика/инвестора к взиманию дополнительных платежей с покупателя за такую отделку. 37 9. На основании какого документа и с кем будут оформляться отношения по приобретению квартиры? Какое лицо и на каком основании будет принимать от покупателя денежные средства в качестве оплаты? Многие квартиры в новостройках (из числа тех, разрешение на строительство которых получено до 1 апреля 2005 г.) в настоящее время продаются через посредников - компании, заключившие с застройщиком договор на продажу квартир. Также квартира может продаваться компанией, которая самостоятельно приобрела квартиру у застройщика с целью последующей перепродажи. В данной ситуации важно проследить, какие денежные средства и какой компании будут перечисляться. Посредники, продающие квартиры застройщика, принимают от покупателя денежные средства в качестве оплаты собственных услуг, впоследствии внесенные им деньги не будут входить в стоимость квартиры по договору о приобретении квартиры. От того, каким образом, кому и за что перечисляются денежные средства, вносимые покупателем квартиры, зависит, сможет ли покупатель возвратить их в случае расторжения договора о приобретении квартиры. 10. Кто является заказчиком, застройщиком, подрядчиком и инвестором приобретаемой квартиры? Указанная информация также важна для покупателя, как и указанная в п. 1 настоящей таблицы. Без указанных лиц - обязательных участников инвестиционного проекта - невозможно осуществление инвестиционной деятельности в РФ. 11. Будет ли проходить договор, направленный на приобретение квартиры в новостройке, учетную регистрацию, обязательную государственную регистрацию? Наличие учетной регистрации договора о приобретении квартиры в новостройке гарантирует отсутствие прав третьих лиц в отношении данной квартиры. Если квартира продается по договору долевого участия в строительстве - такой договор подлежит обязательной государственной регистрации в Росрегистрации в соответствии с действующим законодательством. 12. Предоставляет ли застройщик какие-либо гарантии отсутствия прав третьих лиц на квартиру? Указанное условие в случае отсутствия обязательной учетной регистрации договора о приобретении квартиры свидетельствует о добросовестности застройщика. При обнаружении покупателем прав таких лиц на купленную квартиру это позволит 38 потребовать у застройщика компенсации, установленной договором. 13. Предусмотрена ли ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков квартиры? При отсутствии такого условия в договоре в случае обнаружения покупателем каких- либо строительных недостатков квартиры покупателю будет сложно или практически невозможно добиться устранения данных недостатков застройщиком. 14. Наличие в договоре возможности его расторжения, условия и механизм возврата внесенных покупателем денежных средств в случае расторжения договора. Данное условие крайне важно, поскольку создает более реальную возможность возврата внесенных покупателем денежных средств в случае расторжения договора. Возможность расторжения договора также необходима, например, в случае, если покупатель недоволен затягиванием сроков сдачи дома в эксплуатацию. 15. Наличие в договоре условия об обязанности застройщика/инвестора передать покупателю по его требованию документы, необходимые для регистрации права собственности покупателя на квартиру в новостройке. Отсутствие такой обязанности может повлечь умышленное затягивание оформления права собственности на квартиру со стороны недобросовестного застройщика, необоснованные требования различных доплат. Обратите внимание, что согласно п. 1 ст. 16 вышеназванного Закона при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. В этом случае убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона. Несмотря на то что согласно вышеназванному Закону сама государственная регистрация прав не должна занимать срок более одного месяца со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации (п. 3 ст. 13), рассчитывать на получение прав собственности раньше, чем через восемь - девять месяцев после сдачи дома госкомиссии, вряд ли стоит. Главное, чтобы максимальный срок государственной регистрации прав собственности и ответственность застройщика за неисполнение этого обязательства были указаны в договоре долевого участия в строительстве отдельным пунктом. После завершения этого процесса инвестору выдается свидетельство о праве собственности на квартиру, и он становится полноправным собственником квартиры. Перечень вопросов, которые следует выяснить (задать инвестору и/или застройщику) при выборе квартиры в доме-новостройке, а также возможных последствий положительных или отрицательных ответов на них приведен на с. 34 - 38. 39 Нужно быть готовым к тому, что застройщики, избалованные большим количеством клиентов, отказываются идти навстречу клиенту и вносить изменения в договор. Подписывать такой договор или нет - каждый решает сам для себя, однако для любого покупателя нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом - специалистом в области гражданского, жилищного законодательства. Многие перечисленные в таблице моменты и риски невозможно оценить без специальных познаний в данной области. Возможно, не экономя на услугах соответствующих специалистов при осуществлении такой дорогостоящей покупки, как квартира, покупатель сэкономит намного больше в дальнейшем, избежав последствий заключения договора о покупке квартиры, не соответствующего Закону и не отвечающего его действительным требованиям.
Действующий Гражданский кодекс РФ позволяет гражданину - собственнику недвижимости владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью любым не запрещенным законом способом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209, п. 2, ГК РФ). Это означает, что гражданин - собственник квартиры, имеющий в собственности обособленное жилое помещение, отвечающее требованиям, предъявляемым законодательством к жилым помещениям, вправе использовать свое жилое помещение для собственного проживания (п. 2 ст. 288 ГК РФ) и проживания членов своей семьи, он вправе сдавать свое жилое помещение внаем, продать, подарить, завещать, отдать в залог, передать по договору ренты и распорядиться им иным не запрещенным законом способом. Кроме прав в отношении своей собственности гражданин несет также и обязанности, предусмотренные действующим законодательством. Собственник обязан самостоятельно нести бремя содержания принадлежащего ему имущества (ст. 210 ГК РФ), использовать жилое помещение с соблюдением норм и правил, предусмотренных для эксплуатации жилого фонда, не нарушать при использовании своего жилого помещения интересы соседей и пр. Помимо ГК РФ, права и обязанности собственника регулируются и Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ). А именно - жилищные права и обязанности. Согласно ст. 10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных ЖК РФ, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. Таким образом, жилищные права и обязанности возникают <1>: -------------------------------- <1> См.: ст. 10 ЖК РФ. 40 1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему; 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; 3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности; 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах (в случае полной выплаты паевого взноса (ст. 129 ЖК РФ); 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей. Обратите внимание, что покупатель, приобретший квартиру в доме- новостройке и еще не имеющий документов, подтверждающих государственную регистрацию его права собственности, не является собственником квартиры. Такому покупателю принадлежат только права, которые в дальнейшем, когда дом- новостройка будет возведен и принят в эксплуатацию, позволят ему получить квартиру в собственность и оформить свое право в установленном законом порядке. Однако в настоящее время существует практика, согласно которой квартира в доме-новостройке передается покупателю до момента оформления права собственности покупателя на данную квартиру. В данной ситуации такой покупатель существенно отличается от покупателя квартиры на вторичном рынке жилья - собственника, могущего свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своей квартирой. У покупателя квартиры в новостройке до оформления права собственности фактически существует только право пользования квартирой, переданной ему застройщиком по акту приемки-передачи. Распоряжаться квартирой (в том числе продать или сдать внаем) в юридическом смысле покупатель не вправе. Но возможность продать квартиру в новостройке и до оформления права собственности все-таки существует. Данная сделка не является сделкой купли- продажи, предусмотренной действующим законодательством, а осуществляется иным образом, путем заключения договора уступки прав требования (цессии). По договору уступки прав требования первоначальный покупатель квартиры в доме-новостройке может уступить свои права и обязанности, вытекающие из договора, по которому он приобретал квартиру в доме-новостройке, другому лицу за плату. При заключении договора уступки прав требования следует обязательно уведомлять застройщика/инвестора, т.е. лицо, у которого были приобретены первоначальным покупателем права на квартиру в доме-новостройке, в противном случае уступка будет считаться недействительной. Многие компании также практикуют такую форму оформления передачи прав на квартиру в доме-новостройке от одного покупателя - физического лица к другому, как подписание дополнительного соглашения к основному договору о приобретении квартиры, в котором указывается на замену одного покупателя другим. С покупкой квартиры собственник становится обладателем прав на предоставление ему коммунальных услуг, а именно <1>: -------------------------------- 41 <1> См.: п. 51 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307). а) получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу; б) получать от исполнителя сведения о состоянии расчетов по оплате коммунальных услуг (лично или через своего представителя); в) получать от исполнителя акт о непредоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки; г) получать от исполнителя информацию об объемах и качестве коммунальных услуг, условиях их предоставления, изменении размера платы за коммунальные услуги и порядке их оплаты; д) быть в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам или договором полностью или частично освобожденным от оплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредоставления коммунальных услуг; е) требовать уплаты исполнителем неустоек (штрафов, пеней) при непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества в порядке и случаях, предусмотренных федеральными законами и договором; ж) требовать от исполнителя возмещения убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу потребителя (проживающих совместно с ним лиц) вследствие непредоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также морального вреда в порядке и размерах, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации; з) требовать предъявления уполномоченным представителем исполнителя документов, подтверждающих их полномочия, в случаях, указанных в подпунктах "б" и "г" пункта 50, подпунктах "д" и "е" пункта 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам; и) осуществлять иные права, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и принятыми в соответствии с ним другими федеральными законами, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и договором. Особо следует отметить особенности обязанности по оплате жилищно- коммунальных услуг гражданами, приобретшими квартиру в новостройке. В соответствии с действующим законодательством, плата за жилое помещение включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ). Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (ст. 153 ЖК РФ). Таким образом, в силу закона плата за содержание и ремонт жилого помещения и плата за коммунальные услуги должны вноситься только собственником жилого помещения. Все расходы по содержанию дома-новостройки до момента оформления на него прав собственности в установленном Законом порядке обязан нести застройщик - лицо, осуществляющее строительство дома. Для того чтобы избежать данной обязанности, многие застройщики/инвесторы в договорах, 42 заключаемых с гражданами - покупателями квартир, могут предусмотреть следующие условия: 1) условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг за квартиру в течение нескольких месяцев до момента оформления квартиры в его собственность (или в течение всего срока после принятия дома в эксплуатацию); 2) условие, в соответствии с которым гражданин несет бремя оплаты жилищно-коммунальных услуг с момента передачи ему квартиры по акту приемки- передачи работ. Подписывая договор, содержащий такое условие, гражданин рискует оказаться в такой ситуации, когда ему придется оплачивать коммунальные услуги за квартиру, в которой он фактически не проживает, которой он фактически не пользовался. Во избежание данной ситуации следует внимательно изучать договор и требовать от застройщика/инвестора внесения изменений в его условия, например, что покупатель обязуется оплачивать только коммунальные услуги (такие, как холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение) и только с момента начала фактического пользования ими, т.е. с момента подписания акта приемки-передачи ему квартиры.
ЗАЩИТА ПРАВ СОБСТВЕННИКА КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ ИЛИ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ Покупая квартиру в новостройке, гражданин, помимо получения определенных преимуществ, о которых было сказано выше, идет на большой риск, а также может столкнуться с рядом проблем, которые придется ему решать, чтобы не потерять вложенные средства. Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи в эксплуатацию объектов недвижимости - основная и главная проблема, с которой повсеместно сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. Как же можно защитить свои права? В случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости (квартира, офисное помещение, строение и т.п.) инвестор может обратиться в суд со следующими исками. 1. Исковое заявление о расторжении договора и взыскании уплаченной суммы, разницы в ценах. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (как правило, возможность расторжения в договорах о приобретении новостройки (если это не договор долевого участия в строительстве, заключаемый в соответствии с Законом об участии в долевом строительстве) по инициативе покупателя практически не предусматривается). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. При заключении договора покупатель рассчитывал получить квартиру, однако не получил ее, что нарушило его имущественные права, причинило ему ущерб. В силу этого покупатель может настаивать на расторжении договора судом по причине существенного нарушения застройщиком/инвестором договора (подп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ). Таким образом, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств застройщиком/инвестором в части соблюдения срока предоставления квартиры. Необходимо обратить внимание на следующее. Если обязательство по передаче квартир по договору на участие в строительстве жилого дома не может быть исполнено, по требованию истца могут быть взысканы убытки в сумме, необходимой последнему для покупки аналогичных квартир. Очевидно, что право требовать убытки в сумме стоимости аналогичной квартиры гарантирует покупателю возможность приобрести равноценный объект нежилого фонда. То есть согласно ст. 393 ГК РФ покупателю необходимо настаивать на взыскании убытков в размере стоимости квартиры на день вынесения решения. 2. Иск о признании права на объект недвижимости, обязании застройщика передать его. Итак, дом в эксплуатацию государственной комиссии так и не сдан. Вместе с тем в соответствии со статьей 209 ГК РФ право собственности может быть признано только на индивидуально-определенное имущество (например, квартиру). Если жилой дом на момент рассмотрения спора не построен (отсутствует акт госкомиссии о приемке дома в эксплуатацию), отсутствует имущество, на которое можно признать право собственности. Потому до сдачи дома в эксплуатацию невозможно просить суд о выделе квартиры в натуре. 44 Таким образом, до сдачи дома госкомиссии в эксплуатацию нельзя предъявлять иски о признании права собственности на квартиру, выделе квартиры в натуре. Вместе с тем, поскольку покупатель исполнил свою обязанность по оплате строящейся квартиры, он может обратиться в суд за подтверждением своего права на квартиру (иск о признании права на квартиру в строящемся доме). Смысл такого иска в том, чтобы исключить права третьих лиц после сдачи дома в эксплуатацию на указанную квартиру. В конце концов собственником станет тот дольщик, который раньше заключил с застройщиком договор или предъявил в суд иск. Последующие несостоявшиеся домовладельцы могут рассчитывать только лишь на взыскание убытков (ст. 398 ГК РФ). Получив решение суда, все равно придется дожидаться сдачи дома в эксплуатацию, чтобы оформить свое право собственности в установленном законом порядке. Помимо убытков в виде стоимости равноценной квартиры, следует просить суд взыскать иные убытки, как реальные, так и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). При разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены: смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п. Представим себе следующую ситуацию: организация заключила договор инвестирования строительства офисных помещений. Срок предоставления инвестору офисных помещений нарушен. В итоге для того, чтобы не оказаться на улице, организация должна арендовать аналогичные помещения. Но по каким-то причинам она этого не делает (допустим, нет денег). В итоге приходится сворачивать хозяйственную деятельность. Полагаем, что суммы, которые надо было затратить на оплату пользования аналогичными помещениями, подлежат взысканию с ответчика, даже если реально они не были затрачены. Как неоднократно разъясняли суды различных инстанций, необходимо учитывать, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные расходы, но и затраты, которые это лицо должно было произвести для восстановления нарушенного права. По поводу упущенной выгоды хотелось бы отметить следующее. При предъявлении требования о возмещении упущенной выгоды потерпевшее лицо должно доказать размер доходов, которые оно не получило из-за нарушения обязательства, а также причинную связь между нарушением (неисполнением) обязанности и неполученными доходами. Таким образом, покупателю необходимо заранее подготовить доказательства той выгоды, которую он мог бы получить. Итак, если строительство затянулось, объект недвижимости в эксплуатацию пока не сдан, покупатели могут обратиться в суд с исками о расторжении договора и взыскании убытков в размере стоимости аналогичного объекта недвижимости, иных убытков либо с иском о признании права на такой объект. Как уже было указано в предыдущих главах книги, ГК РФ регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах. 45 Согласно п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Исходя из этого, как было разъяснено в Обобщении практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.), на договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителей. Основанием является то, что очень часто отношения покупателя и застройщика сводятся к тому, что покупатель оплачивает строительство конкретной квартиры, которую собирается использовать для личных нужд, а застройщик ему такую квартиру строит. Закон "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных компаний по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс РФ, ограничивающий права граждан рамками договора. Итак, вместе с гражданами-инвесторами настаиваем на применении Закона о защите прав потребителей. Согласно ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы. Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цены выполнения работы. Так, например, гражданин заключил договор инвестирования строительства жилья и внес оплату в размере 750000 рублей. Согласно ст. 28 указанного Закона сумма неустойки составит аналогичную сумму без учета индексации. Однако в случае предъявления иска в суд судья на основании ст. 333 ГК РФ имеет право снизить размер неустойки в случае, если придет к выводу о несоразмерности нарушения обязательств (несоблюдение сроков) сумме неустойки. Также согласно ст. 15 данного Закона подлежит взысканию компенсация морального вреда. Кто может помочь в защите прав собственника квартиры в новостройке? Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" контролирующий орган (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство) вправе не только осуществлять контроль за соблюдением положений вышеназванного Закона, рассматривать жалобы физических и юридических лиц, связанных с нарушениями данного Закона, но и обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства. Помимо вышеперечисленного контролирующий орган вправе: 1) осуществлять контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по 46 договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с настоящим Федеральным законом; 2) получать от федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление функций по формированию официальной статистической информации, документы и информацию, необходимые для осуществления контроля за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 3) ежеквартально получать от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении своих обязательств по договорам по формам и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации; 4) осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 5) направлять застройщикам предписания об устранении нарушений данного Закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений; 6) принимать меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной данным Законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях; 7) обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: а) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; б) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; в) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 данного Закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; г) застройщиком не исполнялись положения данного Закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия; 8) обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений данного Закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях. 47 Обращение в органы государственной власти теперь регулируется Федеральным законом от 2 мая 2006 г. N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" <1>, который призван регулировать эту область правоотношений граждан и государства, в том числе при реализации гражданами своих законных прав как потребителей. -------------------------------- <1> Данный Закон вступает в силу по истечении 180 дней после дня официального опубликования (впервые опубликован в "Российской газете", N 95, 5 мая 2006 г.). Прием граждан организуется структурным подразделением, определенным руководителем федерального органа исполнительной власти, по рабочим дням в соответствии с утвержденным в установленном порядке графиком, как правило, в специально оборудованных помещениях с соблюдением мер безопасности <2>. -------------------------------- <2> См.: п. 12.12 Постановления Правительства РФ от 28 июля 2005 г. N 452 "О Типовом регламенте внутренней организации федеральных органов исполнительной власти". В случае если во время приема граждан решение поставленных вопросов невозможно, принимается письменное обращение, которое после регистрации направляется на рассмотрение в соответствующие структурные подразделения федерального органа исполнительной власти. Если же поставленные гражданином во время приема вопросы не входят в компетенцию федерального органа исполнительной власти, ему разъясняется порядок обращения в соответствующие органы государственной власти. Срок рассмотрения обращений граждан составляет 30 дней с даты поступления. При необходимости срок рассмотрения письменного обращения может быть продлен, но не более чем на 30 дней, с одновременным информированием заявителя и указанием причин продления <1>. -------------------------------- <1> См.: п. 12.2 Постановления Правительства РФ от 28 июля 2005 г. N 452 "О Типовом регламенте внутренней организации федеральных органов исполнительной власти". Не рассматриваются: анонимные обращения (без подписи автора, указания фамилии и почтового адреса для ответа); обращения, не поддающиеся прочтению, содержащие нецензурные выражения, а также дубликатные обращения (второй и последующие экземпляры одного обращения, направленные гражданином в различные органы государственной власти, или обращения, повторяющие текст предыдущего обращения, на которое дан ответ). В случае поступления дубликатных обращений могут направляться уведомления о ранее данных ответах или копии этих ответов. В последнее время набирает популярность прием обращений граждан в форме электронных сообщений (интернет-обращений). Для этого, как правило, применяется специализированное программное обеспечение, предусматривающее заполнение заявителем реквизитов, необходимых для работы с обращениями и для письменного ответа, и, в случае незаполнения указанных реквизитов, информирующее заявителя о невозможности принять его обращение. Адрес электронной почты автора и электронная цифровая подпись являются дополнительной информацией. 48 В случае если в интернет-обращении заявителем указан адрес электронной почты, по этому адресу направляется уведомление о приеме обращения или об отказе в рассмотрении (с обоснованием причин отказа), после чего обращение распечатывается, и дальнейшая работа с ним ведется как с письменным обращением. Ответ на интернет-обращение может направляться как в письменной форме, так и в форме электронного сообщения. Следует помнить, что основаниями для отказа в рассмотрении интернет-обращения, помимо общих требований к поступающим обращениям, также могут являться <1>: -------------------------------- <1> См.: п. 12.10 Постановления Правительства РФ от 28 июля 2005 г. N 452 "О Типовом регламенте внутренней организации федеральных органов исполнительной власти". а) указание автором недействительных сведений о себе и/или адреса для ответа; б) поступление дубликата уже принятого электронного сообщения; в) некорректность содержания электронного сообщения; г) невозможность рассмотрения обращения без необходимых документов и личной подписи (в отношении обращений, для которых установлен специальный порядок рассмотрения). В заключение можно отметить следующее. Покупка квартиры в новостройке, несомненно, является более выгодным вложением денег по сравнению с приобретением квартиры на вторичном рынке жилья. Однако, к большому сожалению, на рынке покупки квартир в новостройках все еще сохраняются большие риски стать жертвой мошенничества, попасть в ряды обманутых дольщиков. Нерешенный жилищный вопрос большинства граждан способствует все большему возрастанию спроса граждан на недвижимость, в том числе на столь привлекательные квартиры в новостройках. Пока на рынке жилья сохраняется ситуация, при которой спрос на жилье превышает предложение во много раз, принципиальных изменений сложно ожидать - покупатели берут то, что предлагают, рискуют и часто оказываются обманутыми. В подобной ситуации тем, кто все же решился приобрести квартиру в новостройке, можно дать лишь общие рекомендации. Самым надежным помощником в выборе квартиры является только сам покупатель. К сожалению, многие из покупателей не всегда отдают себе отчет в том, что они хотят приобрести и что готовы отдать за это. Покупатели не знают законов, но подписывают документы, не изучают рынок недвижимости, но стремятся что-либо купить. Выбирая квартиру, следует запастись терпением, узнать как можно больше об объекте строительства, о компании, осуществляющей строительство, о компании-инвесторе. Сегодня в распоряжении покупателя есть масса информации для анализа и изучения: сайты компаний, форумы покупателей новостроек, новоселов и обманутых дольщиков, публикации специалистов. Оптимальная гарантия покупателю квартиры в случае возникновения каких-либо проблем - грамотно составленный договор о приобретении квартиры в новостройке, а также наличие у компании, продающий квартиру, полного комплекта документов, необходимых для строительства дома, в котором вы приобретаете квартиру, и для регистрации права собственности на построенное жилье. С точки зрения юриста, наиболее безопасно приобрести готовое жилье, т.е. квартиру в построенном доме или в доме с высокой степенью готовности. 49 В завершение хочется посоветовать покупателям: - детальнее анализировать предложения рынка недвижимости, причем не доверять кажущейся дешевизне, а реально оценивать ситуацию; - соизмерять свои реальные доходы с планируемыми расходами и только потом выбирать жилье соответствующей категории; - выбирая профессионального специалиста (юриста, риелтора, инвестора, застройщика и т.д.), внимательно знакомиться с условиями взаимодействия с данными специалистами. Ведь своим легковерием, халатным отношением к сделке покупатель часто сам подталкивает недобросовестных предпринимателей на рынке недвижимости придумывать все новые способы получения прибыли за его счет.
