О том, как купить или продать, обменять, подарить квартиру, правильно оформить свои права на земельный участок, получить ипотечный кредит, можно узнать из многочисленных источников. Специалисты по операциям с недвижимостью оказывают всевозможные услуги по содействию в оформлении сделок с квартирами, жилыми домами. На просторах российской зоны Интернета существует масса ресурсов, посвященных тому, как правильно, с наименьшими затратами средств и времени осуществлять сделки с недвижимостью. Быстрыми темпами развивается ипотечное кредитование, инвесторы вкладывают средства в строительство жилья, вступил в силу и действует Жилищный кодекс РФ от 2005 года, что требует постоянного внесения изменений в уже существующее законодательство и принятия все новых и новых законов в жилищной сфере. В связи с этим человеку, принявшему решение улучшить свои жилищные условия путем покупки квартиры, крайне важно сделать правильный выбор, оценить свои возможности, максимально выгодно вложив имеющиеся у него средства. В настоящее время существует две категории жилья, которые предлагаются к приобретению: квартиры в новостройках и квартиры в построенных, принятых в эксплуатацию домах (так называемые квартиры "на вторичном рынке жилья"). При выборе квартиры важно понимать разницу между квартирами из данных категорий. Процесс покупки жилья осложняется тем, что сделка покупки может состоять из нескольких этапов, каждый из которых может создавать свои сложности для потенциального покупателя. Агентства недвижимости предлагают свои услуги по юридическому сопровождению таких сделок. Однако насколько им можно доверять? Как понять, что сотрудники агентства, в которое вы обратились, действительно компетентны? Ответ прост: нужно иметь хотя бы элементарные знания, которые и помогут сделать правильный выбор. В книге проведен сравнительный анализ приобретения и пользования квартирами в новостройках и квартирами, расположенными в принятых в эксплуатацию домах, процедуры их приобретения. Важно не только стать собственником долгожданного жилья, но и уметь защищать свои права. Особое внимание авторы книги уделили этому вопросу
Покупка, аренда, продажа, ипотека жилья, получение его в порядке наследования или в дар, переустройство или перепланировка квартиры и прочее - все это можно отнести к жилищным правам граждан. Именно жилые помещения являются объектами жилищных прав граждан. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом (таким имуществом, которое прочно связано с землей и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно) и пригодно для постоянного проживания граждан, т.е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям Законодательства. Статья 16 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) устанавливает следующие виды жилых помещений: 1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании; 2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством; 3) комната. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Как можно догадаться, жилым признается только то помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан. Критерием пригодности для постоянного проживания является то, что квартира или комната должны отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Для решения вопроса о соответствии того или иного помещения этим требованиям используются материалы бюро технической инвентаризации, санитарно-эпидемиологических служб, заключения технических (и иных) экспертиз и т.д. Для этих целей Правительство РФ в своем Постановлении от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" устанавливает порядок признания помещения жилым. Ниже перечислены требования, которым должно отвечать жилое помещение. 4 Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории. Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом. Жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения. Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных 5 правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами. Наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта. Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом. В реконструируемом жилом помещении при изменении местоположения санитарно-технических узлов должны быть осуществлены мероприятия по гидро-, шумо- и виброизоляции, обеспечению их системами вентиляции, а также при необходимости должны быть усилены перекрытия, на которых установлено оборудование санитарно-технических узлов. Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться: для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате; для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. 6 Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в квартирах, расположенных в 2 уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1 : 5,5 и не менее 1 : 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1 : 10. В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах, и не превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении допустимый уровень инфразвука должен соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении интенсивность электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГГц) не должна превышать допустимых значений, установленных в действующих нормативных правовых актах. В жилом помещении на расстоянии 0,2 м от стен и окон и на высоте 0,5 - 1,8 м от пола напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц и индукция магнитного поля промышленной частоты 50 Гц не должны превышать соответственно 0,5 кВ/м и 10 мкТл. Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м. Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах. При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота, аммиак, ацетальдегид, бензол, бутилацетат, 7 дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол. Все жилые помещения на территории Российской Федерации подлежат учету, который включает в себя: технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. Основу государственного учета составляет технический учет, порядок ведения которого устанавливает Государственный комитет Российской Федерации по жилищной и строительной политике, а возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, БТИ, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация <1>. Официальный статистический учет жилищного фонда осуществляется Государственным комитетом Российской Федерации по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ, с периодичностью и в сроки, определяемые в ежегодных федеральных программах статистических работ. Бухгалтерский учет жилищного фонда производится в соответствии с Федеральным законом от 21 ноября 1996 г. N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" (в ред. от 30 июня 2003 г.) и иными нормативными правовыми актами. -------------------------------- <1> См.: Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301. Все жилые помещения на территории Российской Федерации, признанные таковыми в порядке, утвержденном Правительством РФ, составляют жилищный фонд, который в зависимости от формы собственности подразделяется на <1>: -------------------------------- <1> См.: ст. 19 ЖК РФ. 1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц; 2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям. Рассмотрим подробно частный жилищный фонд и жилые помещения, находящиеся в собственности физических (юридических) лиц. Статья 18 ЖК РФ предусматривает обязательность государственной регистрации прав на жилые помещения: право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Жилищным кодексом Российской Федерации. Статьей 131 ГК РФ устанавливается, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их переход и 8 прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных действующим законодательством РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) в данном случае относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ст. 130 ГК). Статья 131 ГК РФ (а также ст. 18 ЖК РФ) гласит, что право собственности граждан на жилые помещения в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации. Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната). Следует отметить, что в силу ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат не только права собственности в отношении недвижимого имущества, но и отдельные виды сделок с недвижимым имуществом. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с ГК РФ и вышеупомянутым Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Со вступлением в силу 31 января 1998 г. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" введена единая процедура регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со статьей 2 этого Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав). Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав. В соответствии с п. 2 ст. 4 этого же Закона обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона, т.е. после 31 января 1998 г. В соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до 9 момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Дело в том, что до вступления в силу этого Федерального закона, т.е. до 31 января 1998 г., отсутствовала единая система регистрации прав на недвижимое имущество, сделки в различных регионах РФ в различные периоды времени регистрировались органами технической инвентаризации, администрациями муниципальных образований. Законом о государственной регистрации устанавливается, что все права на недвижимое имущество, которые возникли у граждан до вступления в силу данного Закона (например, права собственности по договорам купли-продажи, права на наследство и т.д.), сохраняют свою юридическую силу. Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества. Таким образом, государственная регистрация права на такой объект недвижимого имущества, как жилое помещение (если право на такое жилое помещение возникло у гражданина после 31 января 1998 г.), является единственным доказательством существования зарегистрированного права <1>. -------------------------------- <1> См.: ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует отметить, что далеко не всегда подтверждением законности приобретения объекта недвижимого имущества может служить свидетельство о праве собственности, а также его отсутствие у правообладателя не всегда является отсутствием прав у данного правообладателя (например, потенциального продавца квартиры) в отношении данного жилого помещения. Особенно остро данный вопрос встает, когда речь идет о приобретении таких жилых помещений, как квартиры в строящихся домах.
Практика показывает, что многие граждане покупают жилье не только в доме- новостройке, строительство которого уже завершено, но и заключают договоры, направленные на приобретение жилья еще на этапе строительства. Покупка квартиры в строящемся доме - эта тема в настоящее время стала предметом многочисленных споров, сообщений средств массовой информации. Злоупотребление продавцами таких квартир некомпетентностью покупателей, несовершенством действующего законодательства, регулирующего продажу квартир в строящихся домах, - эти и многие другие факторы породили большое количество прецедентов, когда лица, купившие квартиру в новостройке, теряют вложенные денежные средства и не становятся собственниками квартир (так называемые обманутые дольщики). Однако очень небольшое количество имеющейся и доступной информации позволяет создать четкое представление о том, чем именно в юридическом и практическом смысле является квартира в новостройке, каковы особенности ее приобретения, риски утраты прав на такую квартиру, последствия такого приобретения. Приобретение жилья на этапе строительства содержит ряд преимуществ. Эти преимущества мы сейчас и рассмотрим. 1. Стоимость жилья, приобретенного "на этапе котлована" (т.е. в самом начале строительства жилого дома) значительно ниже его стоимости после завершения строительства в готовом доме. Становится очевидным, почему большинство наиболее ликвидных с точки зрения потребителя квартир на завершающей стадии строительства дома приобретаются посредниками с целью их последующей продажи по большей стоимости. 2. Возможность внесения на этапе строительства в план строящейся квартиры личных замечаний и предложений, которые позволят получить после завершения строительства квартиру, наиболее соответствующую личным предпочтениям. При покупке квартиры на вторичном рынке жилья какие-либо изменения в планировке квартиры в настоящее время связаны с долгими и затратными процедурами согласования их плана в различных городских организациях и учреждениях. 3. Продажа квартиры в строящемся доме, которая с момента приобретения могла значительно вырасти в цене, например, с целью вложить полученные денежные средства в приобретение квартиры большей площади. Не стоит забывать, что наряду с преимуществами существуют и риски приобретения жилья в строящихся домах. 1. При покупке квартиры в строящемся доме квартира определена только документально, физически она еще не построена, и потому приобретатель такой квартиры не может оценить всех потребительских свойств приобретаемого жилья. 2. Приобретатель квартиры в строящемся доме не может заключить договор купли-продажи, который в большей степени гарантировал бы ему защиту интересов, в связи с тем, что квартира еще не построена, не учтена органами технической инвентаризации. 3. Несовершенство существующего законодательства порождает массу нарушений со стороны застройщиков заключенного договора о приобретении квартиры в строящемся доме, которые могут повлечь для приобретателя последствия начиная от затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию и до возникновения прав иных лиц на приобретенную квартиру. 11 1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве). Необходимость в данном Законе назрела давно. В течение уже почти 15 лет ведется реализация инвестиционных прав на квартиры в недостроенных домах, и все это время отсутствовал специальный нормативный акт, регулирующий правоотношения в данной сфере. Все это порождало и продолжает порождать многочисленные проблемы: заключение договоров без наличия документации, обосновывающей строительство, двойную реализацию квартир и иных объектов, составление некоторыми инвестиционными компаниями договоров только в своих интересах без указания сроков сдачи объекта, без указания ответственности, с последующим невыполнением взятых на себя обязательств. Основанная масса застройщиков выполняла взятые на себя обязательства (за исключением, разве что, соблюдения сроков строительства), но недобросовестные компании получали хорошую возможность для использования различных сомнительных схем и манипулирования вкладывающими денежные средства в строительство лицами, что подрывало доверие к рынку новостроек в целом. Однако появление этого Закона вызвало далеко не однозначную реакцию у строительных компаний и других участников рынка недвижимости, поскольку он содержит ряд положений, ограничивающих их права и делающих затруднительным привлечение средств граждан и организаций в долевое строительство. При этом многие положения Закона, призванные на первый взгляд защитить права граждан, могут иметь обратный эффект. Хотя в целом Закон можно охарактеризовать как нужный и полезный для рынка недвижимости, по мнению многих специалистов, имеющих опыт, связанный с приобретением гражданами квартир в новостройках, ряд его положений нуждается в серьезной корректировке. В настоящее время Закон претерпел уже несколько редакций (в редакции Федеральных законов от 18 июля 2006 г. N 111-ФЗ и от 16 октября 2006 г. N 160- ФЗ). Отдельные статьи последней редакции вступят в силу с 1 января 2007 года. Рассмотрим некоторые наиболее важные положения Закона, плюсы и минусы Закона об участии в долевом строительстве как для застройщиков, так и для лиц, заключающих с застройщиками договоры участия в долевом строительстве. 1. Привлекать средства граждан и юридических лиц допускается только на основании Закона об участии в долевом строительстве, а также в случаях, если это предусмотрено законодательством Российской Федерации о жилищных накопительных кооперативах <1>. -------------------------------- <1> См.: ст. ст. 1, 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). По мнению авторов, это означает, что теперь застройщики не могут привлекать средства граждан по каким-либо иным договорам, кроме договора участия в долевом строительстве (далее - договор долевого участия), предусмотренного Законом об участии в долевом строительстве. В частности, застройщики не могут заключить договор простого товарищества или какой-то другой смешанный договор. Конечно, не секрет, что для застройщиков существует возможность для разработки механизма, позволяющего обойти заключение договора долевого участия. Но, во-первых, это будет сложно сделать, а во- 12 вторых, гражданин (юридическое лицо) может обратиться в суд и признать сделки, являющиеся по существу договорами долевого участия в строительстве, но заключенные не в форме договора долевого участия, притворными и потребовать применения положений рассматриваемого Закона. 2. Привлекать денежные средства граждан для строительства жилых многоквартирных домов компания-застройщик может только после соблюдения следующих условий <2>: -------------------------------- <2> См.: ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). - получения разрешения на строительство; - опубликования проектной декларации; - государственной регистрации права собственности или права аренды застройщика на земельный участок, предоставленный для строительства. При этом в случае несоблюдения хотя бы одного из этих условий и привлечения средств граждан граждане вправе потребовать немедленного возврата денежных средств с начислением процентов исходя из двукратного размера ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ <1>. -------------------------------- <1> Согласно телеграмме Центрального банка РФ от 20 октября 2006 г. N 1734-У начиная с 23 октября 2006 года ставка рефинансирования Банка России установлена в размере 11,0% годовых. Данные положения Закона создают проблемы для застройщиков, т.к. привлекаемые средства граждан являлись для застройщика, по существу, аналогом беспроцентного кредита, а теперь застройщик будет вынужден искать иные источники финансирования расходов, необходимых до получения разрешения на строительство, что может вызвать его удорожание. Хотя определенные плюсы в данной норме для граждан есть: риск остаться без денег и без квартиры или получить квартиру с задержкой в 1 - 2 года, как это до настоящего времени случается, значительно снижается, и у людей будет больше оснований вкладывать деньги в долевое строительство. Действительно, если у компании-застройщика еще нет проекта, разрешения на строительство, не оформлены права на землю, а компания при этом собирает деньги под определенный проект, это вызывает подозрение. Никто не может гарантировать, что компания-застройщик в установленном законом порядке оформит права на землю, что соответствующие государственные органы утвердят именно тот проект, по которому привлекаются деньги граждан - участников долевого строительства, что в проект не будут внесены изменения, что выдадут разрешение на строительство и т.п. Стоит также отметить, что случаи, когда в ходе согласования документации меняется первоначальный проект, случаются довольно часто. Например, выясняется, что нельзя построить 20-этажный дом, а можно только 15-этажный из-за проблемы с грунтом, а застройщик уже реализовал инвестиционные права на квартиры с 16 по 20 этажи и т.п. Кроме того, многие застройщики обеспокоены необходимостью предоставления любому заинтересованному лицу полной информации о себе, в том числе опубликованием проектной декларации. Теперь по Закону компания- застройщик обязана предоставлять любому обратившемуся лицу пакет документов для ознакомления с деятельностью своей компании, в том числе - свои учредительные и финансовые документы, а также сведения о проекте. По мнению многих компаний-застройщиков, такие требования являются 13 чрезмерными, так как некоторые сведения в настоящее время являются коммерческой тайной предприятий и могут быть использованы их конкурентами. Противоречия с Федеральным законом "О коммерческой тайне" нет, т.к. информацией, составляющей коммерческую тайну, может быть только информация, к которой нет доступа на законном основании. Рассматриваемый Закон такие основания вводит. Оправданно ли такое исключение информации из числа составляющей коммерческую тайну - вопрос уже скорее экономический. Рассматривая вышесказанное, следует отметить, что в целом рынок новостроек после введения данной нормы стал более прозрачным - любое лицо сможет получить полную информацию по любому застройщику и по любому объекту строительства, причем информацию подробную. 3. Определены существенные условия, которые должны содержаться в договоре участия в долевом строительстве. Среди таких условий следующие <1>: -------------------------------- <1> См.: п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 1. Четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (конкретной квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 2. Условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства. В случае нарушения срока застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере 1/75 ставки рефинансирования, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Причем в договоре должен быть указан именно срок передачи квартиры, а не срок сдачи дома в эксплуатацию, как практиковалось до настоящего времени. Ставка рефинансирования составляет на настоящий момент 11%, соответственно неустойка составит намного меньше 3% неустойки, установленной законодательством о защите прав потребителей, которая применялась судами до введения в действие Закона об участии в долевом строительстве. При обращении граждан - участников долевого строительства в суд суды эту неустойку на практике снижали с учетом соразмерности. 3. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты. Причем цена договора может быть изменена после его заключения, только если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Таким образом, признается неправомерным требование компанией-застройщиком каких-либо доплат со стороны граждан - участников долевого строительства, если только иное не предусмотрено договором (ранее многие недобросовестные застройщики практиковали взимание различных доплат, даже если это не было предусмотрено договором). 4. Договором долевого участия в обязательном порядке устанавливается гарантийный срок на объект долевого строительства (жилых многоквартирных домов) <1>. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее 5 лет. При отсутствии в договоре долевого участия хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным. Таким образом, застройщики не смогут больше предлагать к подписанию договоры без указания срока передачи квартиры, также вводится обязанность застройщика устанавливать гарантийный срок на квартиру. Важной является ссылка на проектную документацию, т.к. в настоящее время нередки ситуации, когда застройщики меняют планировку квартир, 14 "договариваются" с БТИ об изменении функционального назначения помещений (с балконов на веранды и т.п.). -------------------------------- <1> См.: ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 5. Введена государственная регистрация договора долевого участия и уступки прав требований по договору долевого участия <1>. Регистрацию будут осуществлять соответствующие подразделения Федеральной регистрационной службы. Данная мера является вполне разумной, она положит конец практике двойных продаж квартир и повысит доверие граждан - участников долевого строительства, а также иных инвесторов. Также договор будет проходить дополнительную проверку у регистратора на предмет его соответствия Закону об участии в долевом строительстве, и если в нем не будет указанных в Законе условий, то в регистрации будет отказано. Страхованием данная мера не может быть заменена, как предлагают некоторые участники рынка недвижимости, т.к. страхование само по себе не может гарантировать защиту от двойной реализации квартиры, а только направлено на возмещение ущерба. Кроме того, страхование стоит дополнительных денег. -------------------------------- <1> См.: ст. 17 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 6. Установлена обязанность компании-застройщика использовать денежные средства граждан-инвесторов по целевому назначению, то есть на строительство конкретного объекта (многоквартирного жилого дома) <2>. Данное положение Закона призвано уменьшить риск возникновения "строительных пирамид", когда средства вновь привлекаемых граждан расходуются на финансирование других проектов компании. Однако норма в Законе прописана нечетко, что может порождать споры, требуется ее конкретизация. -------------------------------- <2> См.: ст. 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 7. Новый Закон значительно усложнил порядок расторжения договора компанией-застройщиком <1>. Теперь застройщик может расторгнуть договор долевого участия только в судебном порядке и только в случае значительной просрочки со стороны гражданина - участника долевого строительства (более 3 месяцев). Это означает, что в случае просрочки оплаты застройщику необходимо будет ждать три месяца, затем подавать иск в суд. Суд по таким делам длится от трех месяцев до года. Все это время будет сохраняться неопределенность по поводу инвестиционных прав на квартиру. Нормы данной статьи неоправданно жестки по отношению к застройщику, могут вести в совокупности с остальными нормами Закона к подрыву его финансового состояния и дают почву для незаконных действий со стороны конкурентов и недоброжелателей. Хотя права граждан на первый взгляд защищаются максимально, данная норма может сработать и не в пользу граждан, т.к. они будут лишены возможности приобрести квартиры, которые ранее приобрели неплатежеспособные инвесторы. Безусловно, оградить инвестора от возможности одностороннего немотивированного расторжения застройщиком договора необходимо, но эти меры должны быть разумными. -------------------------------- <1> См.: ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.).
участии в долевом строительстве одновременно вводит упрощенный порядок расторжения договора лицом, заключившим договор с застройщиком. Установлено, что лицо вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в следующих случаях: 1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в предусмотренный договором срок; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства; 3) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства; 4) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 5) невыполнения застройщиком обязанностей в связи с нарушением качества строительства; 6) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства; 7) в иных предусмотренных договором случаях. В случае одностороннего отказа гражданина - участника долевого строительства от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Важным является то, что установлен достаточно широкий перечень случаев отказа от исполнения договора, в том числе и в связи с приостановлением строительства, что может создать для застройщиков проблемы, т.к. очень часто строительство приостанавливается по тем или иным причинам. Причем в отличие от застройщика, который может расторгнуть договор только в судебном порядке, предусмотрен внесудебный (намного более простой) порядок расторжения договора лицом, заключившим с застройщиком договор. При этом важно отметить, что проценты начисляются со дня внесения денежных средств, а учитывая тот факт, что строительство само по себе процесс длительный, суммы могут быть значительными. 9. Не совсем понятной является и норма о солидарной ответственности банка и застройщика в случае, если строящийся дом находится в залоге у банка <1>. Данная норма нуждается в корректировке, т.к. получить кредит застройщику будет очень сложно. Запрещая застройщику привлекать средства дольщиков на 16 начальном этапе, Закон одновременно затрудняет доступ к банковским кредитам, что не выгодно ни застройщикам, ни банкам, ни гражданам. -------------------------------- <1> См.: ст. 15.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 10. Органу по надзору и контролю в области долевого строительства предоставлены широкие полномочия, в том числе осуществление контроля за целевым использованием средств, получение отчетности, направление обязательных предписаний компании-застройщику и даже возможность подавать в суд иски в интересах граждан <2>. Ряд полномочий также нуждаются в корректировке, т.к. дают поле для злоупотреблений. Также для застройщика установлены большие штрафы за невыполнение отдельных положений Закона (до 50000 рублей). -------------------------------- <2> См.: ст. 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 11. Законом об участии в долевом строительстве вводится такое понятие, как проектная декларация <3> - документ, включающий в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Она должна быть опубликована в СМИ или размещена в сети Интернет или других телекоммуникационных сетях общего пользования. При этом застройщик обязан предъявить любому обратившемуся лицу следующий комплект документов: -------------------------------- <3> См.: ст. 19 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ (в ред. от 16 октября 2006 г.). 1) учредительные документы застройщика; 2) свидетельство о государственной регистрации застройщика; 3) свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; 4) отчетность о финансово-хозяйственной деятельности застройщика по установленным формам; 5) утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы, счета (распределение) прибыли и убытков за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности и за фактический период предпринимательской деятельности при осуществлении застройщиком такой деятельности менее трех лет; 6) аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления: 1) разрешение на строительство; 2) технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 3) заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 4) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 5) документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. Следует отметить, что проектная декларация будет являться достаточно подробным документом, из которого любое заинтересованное лицо сможет узнать 17 максимум сведений о фирме-застройщике и о проекте строительства. В настоящее время застройщики неохотно идут на предоставление гражданам копий документов о фирме и документов, обосновывающих строительство. Теперь же с основными сведениями смогут ознакомиться все желающие. В частности, в проектной декларации должны содержаться следующие сведения. I. Информация о застройщике: 1) о фирменном наименовании (наименовании), месте нахождения - для застройщика - юридического лица, о фамилии, имени, отчестве, о месте жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя, а также о режиме работы застройщика; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации; 5) о виде лицензируемой деятельности, номере лицензии, сроке ее действия, об органе, выдавшем эту лицензию, если вид деятельности подлежит лицензированию в соответствии с федеральным законом и связан с осуществлением застройщиком деятельности по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 6) о величине собственных денежных средств, финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации. II. Информация о проекте строительства: 1) о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о результатах государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 2) о разрешении на строительство; 3) о правах застройщика на земельный участок, о собственнике земельного участка в случае, если застройщик не является собственником, о границах и площади земельного участка, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства; 4) о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; 5) о количестве в составе строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых участникам долевого строительства застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, а также об описании технических характеристик указанных самостоятельных частей в соответствии с проектной документацией; 6) о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; 7) о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения 18 на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; 8) о предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, перечне органов государственной власти, органов местного самоуправления и организаций, представители которых участвуют в приемке указанных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 9) о возможных финансовых и прочих рисках при осуществлении проекта строительства и мерах по добровольному страхованию застройщиком таких рисков; 10) о перечне организаций, осуществляющих основные строительно- монтажные и другие работы (подрядчиков). После изучения данного перечня можно сделать вывод о том, что отражаемой в проектной декларации информации должно быть достаточно для принятия решения о заключении договора о долевом участии в строительстве. 12. Помимо рассмотренных выше положений Закон об участии в долевом строительстве содержит еще ряд положений, направленных на защиту прав граждан. В частности, четко определены порядок передачи объекта недвижимости, порядок залога объекта строительства, особенности рекламы, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, и другие. После изучения Закона об участии в долевом строительстве можно сделать вывод о том, что он необходим, однако требует серьезной доработки. Если Закон будет более сбалансированным, это пойдет на пользу и лицам, инвестирующим средства в права на недвижимость, и застройщикам. Рассмотренный нами Закон еще в самой первой редакции был принят достаточно давно. Однако многоквартирные жилые дома усиленными темпами возводятся уже порядка 10 лет, а проблема так называемых обманутых дольщиков, т.е. людей, вложивших свои сбережения в строительство жилья и в результате фактически ничего не получивших, не вернувших свои денежные средства, возникла еще до вступления в силу нового Закона о долевом участии в строительстве. До вступления в силу этого Закона квартиры в новостройках могли быть реализованы на основании действовавших в тот момент времени законодательных актов, среди которых можно было назвать Гражданский кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Жилищный кодекс РСФСР, Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 (ред. от 10 января 2003 г.) "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и ряд других законодательных актов. Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах. В соответствии со ст. 19 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (далее - Закон об основах федеральной жилищной политики), действовавшего ранее, граждане имели право на приобретение жилья в частную собственность без ограничения его количества, размеров и стоимости путем жилищного строительства, в том числе жилищного строительства товариществами индивидуальных застройщиков, участия в жилищных и жилищно- строительных кооперативах, кондоминиумах, а также по другим законным основаниям. 19 В соответствии со ст. 49.1 Жилищного кодекса РСФСР (далее - ЖК РСФСР), действовавшего до принятия ЖК РФ, граждане могли улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда за плату в порядке, определяемом соответствующими Советами народных депутатов на условиях, предусмотренных законодательством РСФСР, а также на аукционах. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (далее - Закон об инвестиционной деятельности) инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Такими же инвестициями в соответствии с данным Законом признаются и денежные вклады физических лиц в строительство жилья. Договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства для строительства многоквартирных жилых домов, носили различные названия: договоры подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки прав требования (цессии) и т.п. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) являлось практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве вовсе не означало, что перечисленные выше договоры ушли в небытие. Согласно Закону об участии в долевом строительстве его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан - участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов, разрешение на строительство которых получено после вступления в силу данного Закона. Это означает, что если компания-застройщик получила разрешение на строительство дома, в котором находится приглянувшаяся покупателю квартира, до 1 апреля 2005 г. (дата вступления в силу первой редакции Закона об участии в долевом строительстве), то покупать данную новостройку гражданин будет не по договору долевого участия в строительстве, а по иному договору. В подобной ситуации такому покупателю будет предложен к заключению не достаточно регламентированный Законом об участии в долевом строительстве договор долевого участия, а некий иной договор. Потому следует различать типовые схемы реализации квартир в новостройках, которые существовали до 1 апреля 2005 г., и некоторые из них продолжают существовать по сей день. Среди договоров, которые предлагались к заключению компаниями- застройщиками для заключения с гражданами, желающими приобрести квартиру в 20 строящемся жилом доме, до принятия Закона об участии в долевом строительстве, можно обозначить следующие основные виды договоров. 1. Договор подряда. Положения о договоре подряда регулируются главой 37 ГК РФ. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин (заказчик) вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Существенными условиями, которые должны содержаться в таком договоре, являются: - указание на определенный вид работы, которую заказчик должен выполнить по заданию заказчика и передать подрядчику. Это означает, что в договоре подряда должна быть четко определена квартира, подлежащая передаче заказчику; - обязанность подрядчика передать результат работы заказчику; - обязанность заказчика принять и оплатить работу подрядчика; - начальный и конечный сроки строительства (сроки завершения отдельных этапов строительства), ответственность за нарушение таких сроков; - цена подлежащей выполнению подрядчиком работы. 2. Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности). Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности). В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. В силу положений ГК РФ о договоре простого товарищества участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному
соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания, и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают. 3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве. Данный договор следует отличать от договора долевого участия, регулируемого Законом об участии в долевом строительстве, поскольку данный вид договоров возник до вступления в силу данного Закона. Предметом данного договора является привлечение финансовых средств граждан в строительство жилья взамен на передачу им в собственность жилья соразмерно внесенному ими денежному вкладу. 4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам. Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности. Как уже отмечалось ранее, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Законе об инвестиционной деятельности. Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании ГК РФ. 5. Договор о приобретении квартиры с рассрочкой платежа. До сих пор нет единого мнения о правовой оценке такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку. Также нет единого ответа на вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья 22 квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор? В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедший указанную регистрацию, не может считаться заключенным. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре 23 указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Указанные требования закона сторонами договора о приобретении квартиры с рассрочкой платежа при заключении договора выполняются редко. 6. Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке. По данному договору компания - сторона по договору об инвестировании строительства жилого дома - заключает договор об уступке права требования по этой сделке с гражданином, имеющим намерение приобрести жилье для проживания (личных, семейных, домашних нужд, не связанных с извлечением прибыли). Данный вид договора вызывает затруднения в определении его правовой природы. По условиям такого договора организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома, и впоследствии на основании данного договора регистрируется право собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты считают гражданина субъектом инвестиционной деятельности, вступившим на место организации, которая уступила гражданину право требования. Отношения по поводу строительства многоквартирного дома осуществляются в рамках инвестиционного соглашения. Его участниками являются организации, которые заключают различные договоры с гражданами или другими юридическими лицами о привлечении денежных средств для реализации инвестиционного проекта по строительству жилого дома. В этих целях и используются договоры об уступке права требования, купли-продажи квартир на условиях предварительной оплаты, займа и т.д. Специфика таких договоров в том, что в результате исполнения договора к гражданину переходит лишь право требования к другому участнику строительства жилого дома, передачи самого предмета договора - квартиры не происходит, для этого необходимо оформить отдельное соглашение. В этой ситуации договором уступки права требования фактически прикрывается договор купли-продажи имущественных прав, которые в силу ст. 128 ГК РФ относятся к объектам гражданских прав. Ярким примером нарушения прав граждан является заключение договора об уступке гражданину права требования передачи построенной квартиры, по условиям которого организация уступает гражданину свое право требования передачи построенной квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности по строительству жилого дома. Впоследствии данный договор рассматривается как основание для регистрации права собственности гражданина на переданную квартиру. При возникновении споров хозяйствующие субъекты рассматривают гражданина в качестве субъекта инвестиционной деятельности, вступившего на место организации, которая уступила гражданину право требования. Такая точка зрения основана на том, что при заключении договора об уступке права требования между его сторонами возникает обязательство, в силу которого гражданин должен передать другой стороне договора определенную денежную сумму, а эта сторона, в свою очередь, - уступить гражданину свое право требования передачи квартиры, основанное на договоре об инвестировании. Договор об уступке права требования является производным от договора об инвестировании, и к гражданину, заключившему договор об уступке права требования, переходят права лишь в том объеме, которым обладал прежний кредитор - организация-инвестор. 24 В силу ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты. Правовая оценка договора уступки права требования предоставления квартиры к другому участнику инвестиционной деятельности должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором (рассматривая его как договор купли-продажи), основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину. Таким образом, общим для всех перечисленных видов договоров является то, что некое лицо обязуется передать покупателю определенный объем прав/обязанностей в обмен на денежную сумму, в результате чего у него должны возникнуть права на получение и оформление в собственность квартиры в многоквартирном доме-новостройке. Однако от способа приобретения новостройки, а также от основания приобретения квартиры зависят такие факторы, как конечная стоимость, качество квартиры, а главное - ответственность лица, передающего квартиру, за несоблюдение или ненадлежащее соблюдение условий договора, возможность эффективной защиты покупателем по такому договору своих прав. Именно поэтому при покупке новостройки покупателю следует не только самому достаточно внимательно изучить договор, но обязательно воспользоваться услугами опытного юриста. Как видно из перечисленных выше фактов, вступление в силу Закона об участии в долевом строительстве не исключило проблемы юридической защищенности граждан - покупателей квартир-новостроек в строящихся многоквартирных домах. По мнению многих юристов, если характеризовать ситуацию с обеспечением прав граждан, приобретающих права на квартиры в строящихся домах, разрешения на строительство которых не были получены до 1 апреля 2005 года или получены после 1 апреля 2005 года, по состоянию на конец 2005 года, можно смело утверждать, что она значительно ухудшилась по сравнению с той, которая была до введения в действие Закона. Во-первых, несмотря на введенный Законом запрет на привлечение денежных средств до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации практически все застройщики продолжают привлечение денежных средств на данном этапе, используя различные схемы по уходу от обязательного заключения договора участия в долевом строительстве. Ранее покупателю предлагался к заключению более-менее понятный договор, в котором четко прописывались права и обязанности сторон, указывалось, что уплачиваемая сумма идет непосредственно на строительство дома и т.п., и в случае нарушения обязательств по договору гражданин мог через суд отстоять свои права, признать право собственности на квартиру. Помимо этого была наработана соответствующая судебная практика. Теперь застройщики используют различные сложные для понимания покупателем, не имеющим юридического образования и соответствующих профессиональных навыков, схемы, далеко не все из которых соответствуют закону. В соответствии с Законом об участии в долевом строительстве застройщик вправе привлекать денежные средства граждан для долевого строительства многоквартирных домов только на основании договора участия в долевом строительстве после получения разрешения на строительство, оформления прав 25 на землю, опубликования проектной декларации. Для того чтобы уйти из-под действия неудобного для себя Закона, застройщики могут применять ряд схем, которые можно условно разделить на 3 группы: формально соответствующие Закону уступка прав по инвестиционному договору, вексельная схема (хотя возможны ее разновидности, не соответствующие Закону), часто используемая схема реализации квартир через жилищно-строительные кооперативы (далее - ЖСК). 1. Уступка прав по первоначальному инвестиционному договору используется в случае, когда разрешение на строительство дома получено до 1 апреля 2005 года. Приобретающему права на квартиру гражданину уступаются права по инвестиционному контракту, заключенному компанией-застройщиком и администрацией муниципального образования - собственником земельного участка, на котором строится дом, в части (право требования оформления в собственность по завершении строительства конкретной квартиры). При этом новый договор не заключается, и человек становится участником уже заключенного договора (а он был заключен до 1 апреля 2005 года и под действие нового Закона не подпадает). Данная схема юридически возможна и законна, однако нужно внимательно изучать основной инвестиционный контракт, по которому уступаются права, поскольку в определенных случаях такая уступка не допускается. Проблемы не исключены, если кто-то захочет представить такую уступку именно как привлечение денежных средств для строительства, хотя оплату по уступке получает не первоначальный инвестор. 2. При вексельной схеме гражданину выдается вексель, и одновременно застройщик берет на себя обязательство продать после завершения строительства квартиру по цене, совпадающей с указанной в векселе, в определенный срок. Важно отметить, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны, поскольку вексель является ценной бумагой, содержащей ничем не обусловленное обязательство выплатить указанную в нем сумму в определенный срок, т.е. формально привлечения денежных средств в долевое строительство дома нет. В векселе невозможно указать подлежащую передаче квартиру. Данная схема не гарантирует прав гражданина, поскольку непосредственно за квартиру гражданин еще денег формально не внес, а по векселю деньги ему могут вернуть в установленный срок. Кроме того, гражданин в случае возникновения у фирмы проблем может вернуть деньги только после наступления срока платежа по векселю. При этом подача иска об обязании заключить основной договор о приобретении квартиры часто невозможна из-за юридических изъянов схемы (невозможно определить предмет договора, поскольку в предварительном договоре стороны договариваются заключить договор купли-продажи квартиры, которой нет в наличии, и т.п.), также могут быть проблемы и со взысканием убытков гражданина. Соглашаться на данные схемы можно только при полной уверенности в том, что дом будет построен и компания-застройщик надежна. Противоречащие Закону предварительные договоры с принятием по этим договорам оплаты используют многие схемы, связанные с агентскими договорами или договорами оказания услуг, заключением договоров инвестирования строительства жилья на объекты, на которые не получено разрешение на строительство, и т.п. Схемы с использованием предварительных договоров купли-продажи, долевого участия в строительстве и принятием оплаты по ним незаконны, так как по предварительному договору нельзя принять оплату, а можно только указать, что в будущем будет заключен определенный договор, по которому должна производиться оплата. Т.е. Закон не исключает заключения предварительного 26 договора долевого участия в строительстве, но исключает возможность принимать по нему оплату. При этом можно обратиться в суд и признать такой договор притворной сделкой, прикрывающей собой основной договор, и потребовать возмещения убытков. 3. Стоит обратить внимание и на схему приобретения жилья через ЖСК. Договор о приобретении квартиры, как правило, в этом случае с гражданином не заключается, а право требовать квартиру основывается на уставе ЖСК и его внутренних документах, в которые легко можно внести изменения. То есть это совершенно другие правоотношения, основанные не на договоре, а на членстве в ЖСК, отличающиеся от применяемых в остальных схемах. Таким образом, права граждан при использовании данной схемы нарушаются чаще, чем при использовании остальных. Следует помнить, что до выплаты всех паевых взносов квартира (права на квартиру) находится в собственности ЖСК и на нее может быть обращено взыскание в случае возникновения у ЖСК финансовых проблем. В любом случае при приобретении квартиры таким способом рекомендуется тщательно проверить учредительные документы ЖСК (устав и т.п.), а также собрать данные о финансовом положении кооператива. Формально приобретение квартиры через членство в ЖСК законно. Краткая информация о жилищно-строительных кооперативах (ЖСК). Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме <1>. Члены таких кооперативов своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Право на вступление в жилищные кооперативы имеют граждане, достигшие возраста шестнадцати лет, и (или) юридические лица <2>. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти, но не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме <3>. Жилищные кооперативы обязаны иметь свой устав (ст. 113 ЖК РФ) и подлежат государственной регистрации (ст. 114 ЖК РФ). Органами управления жилищного кооператива являются <4>: 1) общее собрание членов жилищного кооператива; 2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива; 3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива. Общее собрание членов кооператива или конференция являются высшим органом управления жилищного кооператива <5>. Более подробную информацию о ЖСК вы можете найти в разделе V Жилищного кодекса РФ. -------------------------------- <1> См.: ст. 110 ЖК РФ. <2> См.: ст. 111 ЖК РФ. <3> См.: ст. 112 ЖК РФ. <4> См.: ст. 115 ЖК РФ. <5> См.: ст. 116 ЖК РФ. В настоящее время единая судебная практика, содержащая оценку указанных выше схем, еще не сложилась. Не исключено, что некоторые договоры (в рамках указанных выше схем) могут быть признаны притворными, имеющими целью прикрыть договор долевого участия в строительстве со всеми вытекающими отсюда негативными последствиями как для застройщика (привлечение к ответственности на основании рассматриваемого Закона - 27 неустойка, возмещение убытков), так и для дольщиков (такие договоры нельзя будет зарегистрировать, возможны проблемы с оформлением права собственности). Все перечисленное многообразие договоров, заключаемых компаниями- застройщиками или компаниями-инвесторами, в результате которых гражданин становится обладателем прав на получение в собственность квартиры в строящемся жилом доме, можно отразить в таблице 1: Таблица 1. Сравнительная таблица договоров приобретения жилья в домах-новостройках Договоры, заключаемые до 01.04.2005 Договоры, заключаемые после 01.04.2005 1) Договор подряда 2) Договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) 3) Договор о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве 4) Договор на финансирование строительства жилого дома 5) Договор о приобретении квартиры с рассрочкой платежа 6) Договор уступки прав требования на квартиру в новостройке 1) Договор участия в долевом строительстве 2) Договоры, заключаемые до 01.04.2005, о приобретении новостроек, разрешение на строительство которых получено до 01.04.2005
О том, как купить или продать, обменять, подарить квартиру, правильно
