Игорь Однопозов,
Исполняющий обязанности президента
Союза специалистов по недвижимости г. Киева

Ипотечный, или как его называют еще, кредитный брокер — классический посредник. Его задача состоит в том, чтобы найти для клиента наиболее выгодные условия кредитования, помочь ему собрать все необходимые справки, а далее — продвигать и ускорять «процесс». За это брокер получает «комиссию» от заказчика либо самого банка (редко — фиксированную плату, в основном 1–2% от суммы кредита на покупку недвижимости и до 6% — на приобретение автомобиля). Как уже отмечалось, к их услугам прибегают «лентяи», не желающие тратить свое драгоценное время и нервы на поиск подходящего банка, либо «дельцы», мечтающие на всем сэкономить и всех обставить. Еще одну категорию клиентов таких посредников составляют «безнадежные» — люди, имеющие определенные трудности при оформлении кредита (с «липовой» справкой о доходах, «не той» регистрацией по месту жительства, неснятой судимостью, подмоченной репутацией). Эти «тяжелые случаи» требуют дополнительных расходов со стороны заказчиков, ибо расширяют круг «нужных лиц», вовлеченных в их решение. «Добровольными помощниками» в этом деле выступают как финансовые эксперты, так и мелкие авантюристы. На первый взгляд, ипотечные брокеры своей деятельностью отбирают «хлеб» у риэлторов, которые вот уже несколько лет кряду «опекают» своих клиентов-покупателей. Но так как специалисты по недвижимости делают это, как правило, абсолютно бесплатно, то ни о каком «хлебе» речь не идет. Наоборот, кредитные посредники ощутимо «разгружают» риэлторов, «взваливая» на себя эту ответственную и деликатную «чужую ношу». Итак, «кесарю — кесарево, слесарю — слесарево».
И все же специалисту по недвижимости не помешает обладать определенным объемом знаний об условиях выдачи кредита отечественными банками, то есть тем массивом информации, которым обязан располагать ипотечный брокер. Первое, что нужно помнить в таких случаях — у каждого финучреждения есть несколько программ кредитования, которые могут существенно отличаться, а также различные схемы погашения долга. Во многом это зависит от периода действия кредитного договора. Максимальный срок кредитования физических лиц на сегодня составляет 30 лет. Но это не догма: некоторые банки ограничиваются более коротким периодом (до 15, 20, 25 лет). Следующим отличием ипотечной политики является специализация на кредитовании различных сегментов рынка недвижимости: вторичный и первичный, только вторичный, первичный определенных застройщиков. Отличаются у разных банков и верхние границы суммы кредита — до $200 тыс., до $250 тыс., до $500 тыс. и, наконец, «без ограничений» (рассмотрение вопроса происходит «в индивидуальном порядке»). Тут очень важно, как распределяется выплата общего долга («тело» плюс процент): неравными частями (классическая схема) или равными (аннуитетная). Последняя схема погашения считается более приемлемой для людей с ограниченным доходом, хотя и приводит к удорожанию недвижимости (в среднем на 15%). Первоначальный взнос должника колеблется от 5 до 30%, но в этой «арифметике» банки проявляют определенную гибкость. При минимальном проценте начальной суммы занижается оценка имущества, поэтому в действительности этот процент возрастает.
Но главной уловкой, этаким своеобразным «крючком», на который «ловятся» простодушные рыбки-клиенты, является годовая процентная ставка. Именно «голая» ставка чаще всего использовалась в рекламных кампаниях банков. Сумма кредита может исчисляться «в трех измерениях»: долларах (чаще всего), гривнах или евро (реже всего). На сегодня годовая долларовая ставка и ставка в евро «плавает» в пределах 10–16%, гривневая — 12–18%. Здесь многое будет зависеть от срока кредитования — чем он больше, тем ниже ставка. На этот платеж «нанизываются» и другие проценты-«сюрпризы». В первую очередь это касается ежегодного «добровольно-принудительного» страхования (гибели-повреждения имущества, жизни и здоровья заемщика, потери права собственности). Каждая из этих трех страховок обходится ипотекодателю от 0,3 до 1% от страховой суммы. Еще одной малоприятной новостью для него станет так называемая банковская «комиссия». Она может быть как разовой (1–2% от суммы кредита), так и ежемесячной (0,15%). Дополнительная комиссия (2–3%) возникает чаще всего и при досрочном погашении кредита (некоторые банки ограничивают такой период). Услуги частного нотариуса также не бывают бесплатными и обойдутся ипотекодателю от 0,1 до 1% по договору ипотеки и 1% по договору купли-продажи, который ему предшествует. Больно ударит по должнику и штраф при своевременной неуплате — обычно 1% за каждый день просрочки платежа.
Рассмотрев финансовые особенности ипотечного кредитования, скажем несколько слов о так называемых «дополнительных условиях». В первую очередь, конечно же, не стоит забывать о пресловутом «возрастном цензе». Проблема возникает как с лицами, не достигшими 25 лет, так и с потенциальными пенсионерами (на момент окончания срока действия договора заемщик не должен достигать пенсионного возраста). За редким исключением, таким категориям граждан кредит выдается только при наличии долгового поручительства (лица, которое берет на себя обязательства должника в случае их невыполнения). Не все так просто и со справкой о доходах заемщика, которая берется по месту основной работы за последние полгода либо год. Кроме этого, учитываются все документально подтвержденные доходы, а некоторыми банками — еще и неофициальные. В исключительных случаях рассматриваются также и косвенные доходы (дом, квартира, земельный участок, автомобиль). Существенно повышает шансы получить заем и безукоризненная кредитная история, конечно, если она есть. Вызывает вопрос требование некоторых банков предоставлять справку от психиатра о состоянии здоровья будущего должника. А почему, собственно, только от этого врача? Ведь, по большому счету, не лишними были бы данные и от нарколога, онколога, окулиста, терапевта — и так можно пройтись по всей поликлинике и дойти до полного абсурда. Просто брать или не брать в долг, возвращать или не возвращать его — категория не физического здоровья человека, а его личностных качеств.
Таким образом, досконально зная все кредитные нюансы, можно выполнить работу ипотечного брокера самостоятельно, то есть попросту обойтись без него. Придется, правда, подготовить все необходимые документы, покопаться в Интернете, оббить пороги трех десятков банков, а главное — отыскать там «нужного» человека, который бы «с пониманием» отнесся к проблеме и взялся за ее решение. Тем не менее, профессия кредитного брокера востребована на рынке ипотеки, легальные структуры растут, как грибы после дождя, множится число и «черных» брокеров. И это вполне закономерный процесс, ведь еще в далеком детстве нам популярно объяснили, что если кто-то зажигает на небе звезды, значит это кому-то нужно.


Ипотечный, или как его называют еще, кредитный брокер — классический посредник

У каждого финучреждения есть несколько программ кредитования, которые могут существенно отличаться, а также различные схемы погашения долга

Существенно повышает шансы получить заем и безукоризненная кредитная история, конечно, если она есть