На рынке недвижимости начинает формироваться новый сегмент предложений - заложенные квартиры...
На
вторичном рынке жилья столицы неуклонно растет количество залоговых
квартир. Будучи не в состоянии дальше обслуживать ипотеку,
горе-заемщики с разрешения банка выставляют на продажу купленную в
кредит недвижимость, чтобы рассчитаться с финучреждением.
Основные отличия в процедуре покупки заложенной квартиры от покупки обычной квартиры
1.
Больше половины банков хранят оригиналы правоустанавливающих документов
на объект залога (квартиру) у себя. Поэтому при подписании договора
задатка (предварительного договора) потенциальный покупатель не может
забрать у продавца оригиналы документов на квартиру (как гарантию
задатка) под оставленные продавцу задаточные деньги на квартиру. Есть
риск для покупателя - недобросовестный продавец, не имея документов,
может взять много задатков от разных покупателей.
2.
Покупатель должен иметь всю сумму стоимости квартиры наличными
деньгами. Из-за сложившейся сегодняшней ситуации с ипотечными кредитами
и кредитованием в целом банки чаще всего не готовы идти на
перекредитование.
3. Сделка должна проходить в банке, куда
приглашается нотариус, желательно тот, который накладывал запрет на
данную отчуждаемую заложенную квартиру.
4. Нужно за несколько
дней предупредить банк о том, что будет проходить погашение кредита по
заложенной квартире, чтобы банк к назначенному сроку подготовил письмо
о погашении задолженности для нотариуса о снятии запрета на квартиру.
5.
Покупатель сначала должен погасить долг продавца перед банком, а потом
только будет нотариально оформляться договор купли-продажи. В этом и
заключается основной риск для покупателя.
6. Сложно покупать
заложенную квартиру, если идет не «чистая» покупка и продажа, а в
цепочке, с последующей покупкой либо продажей, поскольку сложно
спланировать время, как сработает банк, чтобы в один день закрыть все
сделки по цепочке.
ПО ДАННЫМ столичного агентства недвижимости
«Траектория», количество выставленных на продажу заложенных в банках
квартир в октябре выросло на 15-25% по сравнению с летними показателями
и более чем в 2,5-4 раза по сравнению с показателями весны этого года.
В итоге сегодня доля заложенных квартир в общем объеме предложения
составляет порядка 7-8% по сравнению с 2-3% в марте этого года.
Основной причиной, по которой заемщики выбрасывают невыплаченные до
конца квартиры на рынок, по словам Татьяны Яковенко, ведущего
специалиста компании «Траектория» по работе с заложенными объектами,
стало повышение курса американской валюты. «Порядка двух третей
заемщиков на протяжении последних лет брали ипотечные займы в долларах
США. При этом почти половина из них получала и получает доход в
национальной валюте. В итоге сегодня для многих из них удорожание
ежемесячного платежа при покупке валюты стало накладным, и они
выставляют недвижимость на продажу», - рассказывает Татьяна Яковенко.
По словам экспертов, это уже вторая за последние полгода волна выброса
заложенных квартир на рынок. Первая произошла в июне-июле этого года и
была связана с инициированным банками повышением процентных ставок по
уже привлеченным займам.
Как правило, заложенные квартиры
выставляются на продажу ниже рыночной стоимости. «Цена заложенной
квартиры зависит от ситуации, в которой находится заемщик, и того как
срочно ему нужно продать квартиру: попал ли он под штрафные санкции,
выставлена ли квартира на торги. Те хозяева, которые реализуют
недвижимость ввиду своей неплатежеспособности, заинтересованы уменьшить
свои штрафы и скорее рассчитаться с долгами. А поскольку на рынке
сегодня покупательская способность довольно низкая, то, чтобы продать
быстрее, даже не заложенное жилье, люди сбрасывают в цене 3-5%, а на
заложенные объекты вынуждены сбрасывать до 10-15%», - говорит Татьяна
Яковенко.
По своим характеристикам (месторасположению, классу
и прочее) заложенное жилье абсолютно разное. Однако, по данным компании
«Траектория», больше всего заложенных квартир сегодня предлагается к
реализации в Соломенском и Святошинском районах. Зачастую это
относительно недорогие однокомнатные, двухкомнатные квартиры, «чешки»
либо хрущевки, стоимостью $80-140 тыс.
Риелторы также
констатируют, что сегодня покупатель стал более грамотным и не боится
покупать заложенные объекты недвижимости, хотя раннее покупка таких
квартир вызывала массу непониманий, опасений и негативных реакций со
стороны покупателя. Стоит сказать, что для решивших сэкономить в
ближайшее время выбор недвижимости станет еще шире. «По нашим
прогнозам, рост предложений на рынке заложенных квартир до марта 2009
будет ежемесячно составлять 8-10%», - отмечают специалисты АН
«Траектория».
На рынке недвижимости начинает формироваться новый сегмент предложений - заложенные квартиры... 
