Кроме того, по словам директора по маркетингу консалтинговой компании SV Development Владимира Степенко, покупатель должен для себя определить, где именно он хочет дом. Учитывая при этом направление и удаленность от города. Также желательно, чтобы клиент сразу определил для себя, какой именно он хочет дом по площади, этажности, благоустройству, материалам, из которых он изготовлен, и т. д. Неплохо, чтобы клиент решил для себя, участок какой площади он хочет в зависимости от того, как он планирует использовать землю. Когда человек определился, наступает очень важная стадия — определение соотношения его желаний с финансовыми возможностями. На этой стадии активную помощь оказывает риэлтор.
Выбирая загородный дом как постоянное место жительства, клиент должен очень четко понимать, куда и как именно он будет каждый день добираться на работу, какие трассы использовать.
Правда, по словам Владимира Степенко, выбор направления для поиска дома не всегда совпадет с местом жительства или работы. Например, клиент может жить на правобережной части Киева, а выбрать дом на левом берегу, если у него для этого есть веские причины, например близость к офису. Ведь купив дом и переселившись на левый берег, он сможет быстрее добираться на работу, не пересекая Днепр и не теряя многие часы, простаивая в пробках на мостах. Или если человеку «подвернулся» уж очень интересный вариант, подходящий по большинству параметров. Тут главное — предпочтения клиента.
Кстати, по наблюдениям Татьяны Племенюк в окрестностях Киева, недвижимость на левом берегу несколько дешевле, чем на правом, именно потому, что, несмотря на то, что он перегружен транспортом и не гибок в плане транспортных коммуникаций, оттуда труднее добираться до центра города, где находится деловое сердце столицы и куда устремляются основные человеческие потоки по будням.
Если говорить об удаленности загородного жилья от города — то не более 60 км в один конец для ежедневных путешествий. Если же дом выбирается именно как альтернатива постоянному городскому жилью для того, чтобы проводить там выходные дни или отпуск, то удаленность дома может быть и около 100 и больше километров. Кстати, по словам Татьяны Племенюк, в этом случае можно приобретать дом и в садовом товариществе, что удешевит собственность.
Кроме того, клиент должен четко определиться, какая инфраструктура населенного пункта его устроит. Должен ли быть рядом с домом современный супермаркет или достаточно небольшого сельского магазина. Важно ли наличие детских учреждений — детсада и школы, или дети будут учиться в городе. Сегодня покупатели большое внимание обращают и на развлекательную инфраструктуру — наличие неподалеку ресторанов, боулинг-клубов, бильярдных и т. д. Не менее важно, чтобы в окрестностях были лесная зона и водоем, где можно будет отдохнуть на природе, порыбачить или поохотится. Хотя на самом деле, по мнению Татьяны Племенюк, главным фактором должна все же стать удобная транспортная развязка.
По словам Владимира Степенко, некоторых клиентов в первую очередь волнует такой фактор, как социальное окружение. Состоятельные люди предпочитают приобретать загородную недвижимость в поселках с однородной, равной им социальной средой. Клиент должен определиться, какой тип населенного пункта для него предпочтительнее — новый растущий поселок с современными коттеджами, а значит, и с довольно состоятельными соседями, или обычное село со старой застройкой и соответствующей социальной средой.
Перейдем непосредственно к строениям. В период «дикого капитализма», а именно в начале и середине 90-х годов, особым шиком считалось построить огромный особняк в 400–600, а то и 1000 м2 на небольшом участке. Или наоборот, покупался огромный участок земли, большая часть которого впоследствии не использовалась.
Если говорить о площади самого дома, то, по словам Татьяны Племенюк, исходя из ее личного опыта и запросов клиентов наиболее рациональная площадь загородного жилья для среднестатистической семьи из четырех человек плюс необходимая гостевая территория — от 200 до 350 м2. Меньше — недостаточно для комфортной жизни, больше — нецелесообразно. В последнее время дома площадью 500–1000 м2 практически не пользуются спросом, так как затраты на эксплуатацию дома сильно увеличиваются, а эффективность использования таких больших площадей понижается. А Владимир Степенко отметил, что сейчас покупатели зачастую предпочитают небольшие строения даже не потому, что огромные виллы очень дороги в обслуживании, просто люди начали ценить уют, который очень сложно создать в больших полупустых помещениях. А некоторые комнаты и вовсе не используются.
Хотя расходы на обслуживание — тоже фактор немаловажный, а для семей со средним достатком даже основополагающий. Например, расходы на обогрев с помощью системы автономного газового отопления 500 или 200 м2 существенно отличаются на тысячи долларов за зимний период. Или наличие бассейна существенно увеличивает расходы на электроэнергию, так как должны работать мощные насосы, и на саму воду. Особенно актуален расчет на обслуживание домовладения для людей, приобретающих загородную недвижимость в кредит, так как они должны заранее рассчитать свои текущие расходы, чтобы не подорвать свою платежеспособность.
При покупке дома желательно пригласить специалиста, чтобы оценить имеющееся в нем электрическое, отопительное, газовое и водное оборудование, насколько оно эффективно, будет ли его мощностей достаточно, насколько оно правильно подобрано именно для этой площади и территории. Кстати, если какие-то коммуникации не подключены, это может являться поводом значительно снизить цену, так как подключение электричества или, например, газа — достаточно дорогостоящая процедура.
Эксперты утверждают, что особое внимание стоит обращать на стройматериалы, из которых выполнен дом. На сегодняшний день для возведения стен и перегородок чаще всего используют традиционный кирпич. Хотя нередко он заменяется пенобетонными или газобетонными блоками. Такие дома пользуются наибольшим спросом. Есть люди, предпочитающие более экологичные стройматериалы, в частности дерево. Более экономное решение — это возведение дома по деревянно-каркасной технологии или с использованием сэндвич-панелей. Спрос на такие коттеджи постоянно растет, в первую очередь за счет более низкой цены.
При выборе дома нужно проверить соответствие техническим особенностям той или иной технологии строительства. Например, если дом кирпичный, стоит выяснить, какой утеплитель использовался — пенопласт или воздушная прослойка. Чтобы провести качественное изучение технических особенностей дома, желательно пригласить консультанта-строителя. Агентства недвижимости зачастую не предоставляют услуги технических консультантов, но могут посоветовать, в какую организацию покупателю лучше обратиться, чтобы получить помощь квалифицированного специалиста.
Владимир Степенко отметил, что сегодня клиенты и риэлторы, их обслуживающие, обращают немало внимания на соотношение площади дома и земли, которая стоит немало, особенно в окрестностях столицы. Поэтому люди предпочитают приобретать дома с не очень большим участком. Во-первых, экономя на покупке, во-вторых — сокращая расходы на дальнейшее обслуживание и уплату земельного налога. Кроме того, площадь и цена земли существенно влияют на общую цену домовладения.
Естественно, чем дальше домовладение от города, тем дешевле земля. Поэтому человек, желающий иметь большой участок под домом, вынужден будет согласиться на покупку дома на приличном расстоянии от города, если, конечно, желает уложиться в первоначальную сумму. В то же время, приобретая дом на небольшом участке, но неподалеку от города, человек будет тратить гораздо меньше времени на дорогу к работе. Но в любом случае выбор должен сделать сам покупатель.
Одним из самых важных этапов при выборе загородной недвижимости является проверка правоустанавливающей документации. Естественно, что для проверки наличия и легальности всех документов необходимо обязательно привлекать опытных риэлторов с хорошей многолетней репутацией.
Но в отличие от квартиры, при покупке дома, помимо правоустанавливающих документов на само строение, необходимо тщательно проверить документацию на землю. По словам Владимира Степенко, это должен быть государственный акт на право собственности на землю с «нормальным» целевым назначением. В свою очередь президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль отметил, что при изучении акта на землю особое внимание следует обращать на размеры участка и целевое назначение земли. Надо убедиться, что в документе указано соответствующее назначение надела, а именно — для строительства дома. На землях другого назначения, например, предназначенных для ведения садоводства, а также на территориях заповедников, лесного и водного фонда, историко-культурного назначения возводить жилье закон запрещает. Если впоследствии выяснится, что данные, указанные в акте на землю, а именно размер или назначение участка, не соответствуют действительности, договор купли-продажи могут в любой момент признать недействительным.
Кроме того, нужно выяснить, как проходило документальное оформление строительства. Был ли утвержден и согласован проект или это «дикая» застройка уже с последующей легализацией объекта. Желательно, чтобы у продавца был утвержденный акт о вводе дома в эксплуатацию. В противном случае это «недострой». Именно вследствие покупки данной категории недвижимости у клиента в дальнейшем может возникнуть масса проблем.
«Недострои» — это сооружения, в которых уже практически можно жить, но официально они в эксплуатацию не сданы, и всего необходимого для обычной сделки пакета документов нет. Обычно «недострои» продаются существенно дешевле, на что «клюют» некоторые покупатели, ограниченные в средствах. Но Андрей Кошиль уверяет, что такая экономия в результате может обернуться массой дополнительных непредвиденных расходов и долгими хождениями по всевозможным инстанциям или судам.
Поэтому, по словам Владимира Степенко, покупателю и его риэлтору нужно четко определить, почему дом не был сдан в эксплуатацию. То ли продавец таким образом минимизировал расходы на проектирование, оформление и налогообложение, то ли задержка с оформлением чисто техническая, вся согласовательная документация в порядке и дом в ближайшие месяц-два будет сдан в эксплуатацию с последующим законным оформлением права собственности и регистрацией в БТИ. В первом случае у покупателя могут впоследствии возникнуть юридические сложности. Хотя сегодня на рынке немало фирм, предлагающих легализацию незавершенного строительства задним числом. Но за «чистоту» такой процедуры никто не поручится. Да и стоит это недешево. Правда, стоит признать, что стоимость покупки формального «недостроя» существенно ниже дома с «чистой» документацией.
Таким образом, в идеале продавцу должны предоставить комплексную проектную и согласовательную документацию, акт о вводе дома в эксплуатацию и государственный акт на землю с целевым назначением под жилую застройку. Уважающее себя агентство недвижимости имеет в штате юристов, которые должны тщательно проверить правоустанавливающую и сопутствующую документацию на предлагаемый клиенту объект и предупредить клиента в случае выявления рисков.
Конечно, в большинстве случаев при выборе дома все упирается в деньги. Татьяна Племенюк утверждает, что стоимость загородной недвижимости весьма относительна. Во-первых, она зависит от удаленности от Киева, во вторых — от того, где дом расположен в самом населенном пункте, из каких материалов он построен и т. д. Плюс очень важен фактор наличия внутренней отделки, которая очень дорого стоит. «Мы всегда объясняем своим клиентам, которые, приобретая дом, часто радуются, что нет отделки, мол, я смогу сделать все по своему вкусу, со своим дизайнером, что стоимость внутренней отделки может превышать половину стоимости дома», — отметила Татьяна Племенюк.
Кстати, в последнее время продавцы недвижимости стали указывать цены в евро и не только потому, что это более стабильная валюта. Но еще и потому, что цифры в евро меньше, чем в других денежных единицах, что психологически менее остро воспринимается покупателем.

Сергей Курган