С номера 3’2000 мы начали
тему - ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. В номерах 4’2000 и 10’2000
был приведен Перечень обязательств, которые Покупатель и Продавец принимают на
себя при заключении Договора купли-продажи (советую ознакомиться с этим Перечнем).
Начиная, примерно, с номера 10’2000
разговор зашёл о Пакете документов для отчуждения объектов недвижимости.
Мы очень подробно ознакомились с тремя документами,
наличие которых обязательно абсолютно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости:
· Правоустанавливающий документ (17 видов)
· Справка-характеристика БТИ
· Справка по отсутствию запрета
на отчуждение или арест недвижимости.
(Необходимо помнить, что при каждой сделке должны быть
документы, удостоверяющие личность её Участников, в т.ч. и несовершеннолетних
от 15 до 16 лет. Почему именно их? Расскажу несколько дальше).
Кроме вышеперечисленных, как правило, обязательных документов,
требуются и другие документы, необходимость которых диктуется конкретными особенностями
каждой сделки.
Приведём некоторый перечень этих документов (далеко не
полный):
· Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
· Решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
· Брачный контракт.
· Доверенность (или Доверенности).
· Комплект документов (достаточно большой) при участии в сделке юридического
лица.
· Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который
является их совместным имуществом.
· Вступление в силу решения суда о признании лица, имеющего отношение к Договору
купли-продажи, умершим или без вести отсутствующим.
· Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной
покупки доли в общей собственности.
· Справка из ЖЭКа по форме №3 и №4.
· Справки из психо- и наркодиспансеров.
· Справки об отсутствии или наличии задолженностей связанных с объектом недвижимости.
· Другие документы, наличие которых
стороны (как правило, Покупатель) сочтут необходимым.
Я бы не хотел, что бы у моих Уважаемых Читателей сложилось
мнение, что вышеперечисленные документы нужны всегда и в любой сделке. Нет. Это
не так. Но … они нужны, в зависимости от обстоятельств. А какие это обстоятельства
- знает ОПЫТНЫЙ РИЕЛТОР.
В прошлом номере мы начали разбираться с документами под
названием “Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объектов
недвижимости”. Вспомнили основные определения: дееспособность, полная
дееспособность, частичная дееспособность, недееспособность, ограниченная дееспособность,
опека, попечительство, опекун, попечитель и др., и дали некоторые коментарии к
ним.
Последний абзац предыдущего номера был таким:
“В следующем номере мы продолжим разговор о Разрешении
Опекунского Совета. Я позволю себе дать некоторые рекомендации по этому поводу
и советы Покупателю, как избежать мошенничества со стороны Продавца.”
Я уже писал о том, что родители должны подать в районный
Орган опеки и попечительства (на риелторском сленге “Опекунский Совет”) заявление.
Прошу обратить внимание - РОДИТЕЛИ, т.е. оба родителя.
Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть,
но … неизвестно где. Если есть “Свидетельство о смерти” отца или свидетельство
суда о признании отца умершим или без вести отсутствующим, тогда заявление подает
и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих
“невозможность” отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство
доказать Опекунскому Совету. Например, отец не имел отношение к воспитанию ребенка,
что интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его (несовершеннолетнего)
имущественное положение только улучшится от продажи объекта, в котором есть его
собственность. Прошу обратить внимание. Опекунский Совет должен принять
специальное решение о принятии заявления только (!) от матери. Покупатели (!)
будьте внимательны (!). Проверьте, где отец несовершеннолетнего, и подписал
ли он заявление. А может быть разрешение получено в обход правил? Значит есть
повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи
недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом
всей суммы. Я уже писал достаточно подробно в своих заметках об Опекунских советах
(номер №2 ’99). Некоторые моменты я повторю.
Считаю полезным (для жителей Киева) дать в этой статье
информацию об Опекунских Советах г. Киева:
Опекунские советы г. Киева
Некоторые опекунские советы рекомендуют, чтобы Риелторские
фирмы, работающие с продаваемым объектом, давали “Гарантийное письмо”. Честно
говоря, непонятно, зачем Советам такие письма, и какую “правовую силу” они имеют.
Но раз просят, мы … даём.
Я не знаю, как правильно писать Гарантийное письмо в Опекунский
Совет. Могу только дать пример тому, как делаем это мы.
Разберём пример:
“Семья из трёх человек, один из которых несовершеннолетний,
продаёт вместе с другими соседями коммунальную квартиру большой площади. Взамен
они хотят купить двухкомнатную квартиру”.
|
|
В Совет Опеки и Попечительства
При Администрации
____________р-на г.Киева. |
Уважаемые господа!
При посредничестве нашего Центра продаётся квартира №5 по ул.
Маклерской, 8, общей площади 160 м кв.
Семье, состоящей из:
· Риелторский Иван Иванович
· Риелторская Марья Фёдоровна
· Риелторский Пётр Иванович - 1990г.р.
принадлежит в равных частях 60/100 всей квартиры.
Таким образом, на долю несовершеннолетнего Риелторского Петра
приходится 32 кв.м. общей площади
Взамен продаваемой, семья Риелторских приобретает квартиру
№8 по ул. Брокерской,5, общей площадью 56 кв. м
Прошу разрешить продажу квартиры, №5 по ул. Маклерская,
8 при условии предварительного приобретения на
несовершеннолетнего Риелторского Петра 1990г. р. не
менее 6/10 (32,4 кв. м) общей площади квартиры по
адресу ул. Брокерская, 5 кв.8.
Центр “МЕГОКОН-В” ГАРАНТИРУЕТ неукоснительное выполнение
Решения Совета.
С уважением, Владимир
Винокур. Директор Центра “Мегокон-В”.
|
|
|
Обращаю Ваше внимание, господа Читатели!
До продажи - каждый член семьи владел по 1/3 от общего имущества. После продажи
- несовершеннолетний стал владельцем 6/10 доли от общего имущества, а родители
по 2/10.
Таким образом, количество квадратных метров, принадлежащих
несовершеннолетнему НЕ УМЕНЬШИЛОСЬ, хотя общая площадь - уменьшается.
Я не уверен, что такой подход правильный, т.к. один квадратный
метр коммунальной квартиры в Липках, стоит больше, чем один квадратный метр отдельной
квартиры в Старой Дарнице (приведены районы в г. Киеве: Липки - очень хороший,
а Ст. Дарница - очень плохой), но сегодня подход такой.
В следующем номере я расскажу, что такое разрешение Опекунского
Совета “с условием” и “без условия” и какие при этом могут возникнуть проблемы
у Покупателя…если он (или его риелтор) не будет понимать “всех тонкостей момента”.
Владимир Винокур Источник: http://www.comfort.kiev.ua
|