30 Января Это
интересно Любые операции с недвижимостью, будь то обмен, покупка или
продажа не обходятся без определения стоимости самого объекта (дома,
дачи или квартиры). Другое дело - как устанавливается цена:
самостоятельно или с помощью профессионалов. Заниматься
рыночной оценкой недвижимости могут только фирмы, получившие
специальную лицензию на этот вид деятельности. Причем наиболее крупные
из них обязательно страхуют профессиональную ответственность своих
оценщиков, что, конечно, дает клиентам дополнительные гарантии
спокойствия.
Процедура оценки разных квартир практически
идентична, стандарты ее разработаны международными союзами и обществом
оценщиков. Оценщик узнает максимум подробностей об объекте и
анализирует информацию. Цена выставляется исходя из сравнения
полученных оценщиком данных и эталона — средней продажной цены квартир
с такими же характеристиками. Назначенная оценщиком сумма считается
рыночной стоимостью, о чем будет свидетельствовать выданный владельцу
квартиры официальный документ: «Заключение о рыночной стоимости
квартиры». К Заключению подкалываются копии лицензии оценщика,
страхования профессиональной ответственности, аккредитации при обществе
оценщиков (если она есть).
Что влияет на стоимость квартиры
При
определении стоимости типовой квартиры оценщик будет интересоваться
следующими параметрами (они войдут потом в Заключение). Условно их
можно разделить на четыре группы:
• Местоположение района в городе.
• Характеристика района.
• Местоположение относительно ближайшей станции метро.
• Подробная характеристика дома и состояние квартиры.
Хорошо
известно, что в городе есть дорогие и дешевые районы, которые имеют
свое разделение на более и менее престижные места. И разница-то между
ними может быть невелика, однако она, как правило, будет выражена в
цифрах. Играет роль удаленность от центра и транспортное обеспечение.
На стоимость повлияет и то, есть ли рядом лес или парк, или вокруг
сплошная промзона. Важный фактор — инфраструктура. Наличие поблизости
школы, детского садика, магазинов и т. п. всегда предпочтительно.
Но
клиенту не придется докладывать обо всем этом оценщику, так как эти
сведения уже давно известны, и переведены в те самые опорные цифры —
среднюю стоимость продажи квартир в этом районе.
А вот
местоположение относительно ближайшей станции метро и подробная
характеристика дома оценщика обязательно заинтересуют. Тип проекта
дома, этажность, год постройки, материал перекрытий, стен, тип первого
этажа, год капитального ремонта. И далее — состояние двора и подъезда,
наличие в доме мусоропровода, лифта, охраны и парковки, социальная
принадлежность соседей.
Ну и, наконец, состояние самой квартиры.
История квартиры (кому она принадлежит, освобождена ли она или там
кто-нибудь прописан) — самое главное. Также важны площадь, жилая и
общая, количество и изолированность комнат, площадь кухни, вид из окон,
санузел, телефон, балкон, уровень шума. Оценщик будет тщательно
взвешивать все это, так как при определении конечной стоимости «плюсы»
и «минусы» превратятся в реальные деньги.
Иногда продавец и
покупатель недвижимости прекрасно обходятся и без этой официальной
процедуры. Например, собственник квартиры согласен продать ее за цену,
названную покупателем. Договорились полюбовно — и вперед.
Когда без оценки не обойтись
Есть
случаи, при которых оценка обязательна. Во-первых, когда имущество
гражданина или организации должно быть передано в государственную,
муниципальную или федеральную собственность. Например, ваш дачный
участок расположен на пути строящейся железнодорожной ветки, и
государство должно компенсировать вам рыночную стоимость имущества.
Второй случай — споры в суде, когда необходимо точное установление
стоимости объекта недвижимости для выделения доли одному из
родственников или наложения ареста на квартиру. Ну и, наконец, оценка
обязательна при всех сделках с муниципальным имуществом.
В
большинстве случаев оценивается именно рыночная стоимость квартиры, но
она может быть и уменьшена. В случае, например, если по решению суда
квартира подлежит продаже и притом быстрой. Тогда оценщик применяет
особую ликвидационную скидку — от 10 до 30% от стоимости квартиры, и
она, изрядно подешевев, продается быстрее.
Сколько стоит оценка
Теперь
— о стоимости услуг оценщика. Размер оплаты его услуг прямо
пропорционален цене квартиры: чем она больше, тем больше возьмет
оценщик. Стоимость оценки типовых квартир с выездом на место начинается
от $60, элитных — устанавливается только индивидуально.
Сами
оценщики уверяют, что цифровой результат их работы не зависит от того,
кто заказал оценку, продавец, покупатель или третья сторона, — рыночная
стоимость неизменна. Но, на самом деле цифры могут быть разные и
отличаются если не на порядок, то существенно (ведь всегда есть
возможность округлить в ту или другую сторону).
Совет: требуйте у продавца экспертной оценки квартиры за его счет. Оценщик в очередной раз осуществит проверку документов.
Задаток в сделках с недвижимостью
В
практике проведения сделок с недвижимостью внесение задатка — дело
обычное. Задаток при покупке квартиры вносится с целью подтверждения
серьезности намерений сторон о сделке. Но если вы занимаетесь покупкой
или продажей квартиры самостоятельно, постарайтесь договориться с
другой стороной и обойтись без внесения или получения задатка. Почему
такой странный совет? Что плохого в задатке? Объясню. Но вначале
несколько слов о смысле и некоторых условиях внесения задатка.
Смысл
внесения задатка состоит в том, чтобы предотвратить неисполнение
договоренности о купле-продаже квартиры. Обычно при сделках с
недвижимостью используется условие задатка «с двойной
ответственностью». Условие это заключаются в следующем. Если за
неисполнение обязательства ответственна сторона, предоставившая задаток
(т. е. покупатель), то денежная сумма, внесенная в качестве задатка,
остается у другой стороны (т. е. у продавца квартиры). Если же за
неисполнение обязательства ответственен продавец, то он обязан уплатить
покупателю двойную сумму задатка. Т. е. вернуть задаток и доплатить
покупателю еще столько же. Обычно внесение задатка оформляется в
простой письменной форме в виде соглашения о задатке. Задаток является
одновременно и авансом, т. е. частью платежа за покупку квартиры.
Так
вот, вокруг задатка существует множество махинаций со стороны всяческих
жуликов и аферистов. Вариантов таких махинаций столько, что на их
описание может уйти весь наш журнал. При этом фантазия этих аферистов
не знает границ. На их трюки попадаются не только рядовые граждане, но
и солидные риэлтерские фирмы. Сталкиваться с такими ситуациями
приходилось не раз, причем зачастую риэлтерские фирмы даже не понимали,
что их «кинули».
Другая опасность, которая может вас поджидать,
это то, что вы по неопытности можете не уложиться в сроки,
обусловленные соглашением о задатке. Подобные проблемы могут возникнуть
с БТИ и в других местах, например, в органах попечительства.
Вообще
во внесении задатка больше заинтересован посредник, который занимается
вашей сделкой. Ему нужно видеть, что намерения сторон серьезные, и он
(посредник) не напрасно тратит время на организацию сделки. Кроме того,
риелторские фирмы, как правило, нарушают закон и держат задаток у себя,
вместо того, чтобы передавать его продавцу. Делают они это для того,
чтобы при неисполнении условий задатка деньги остались у них. Делайте
выводы.
Cовет: обходитесь без задатка. Если вы занимаетесь
покупкой или продажей квартиры самостоятельно, то вполне можете
обойтись без денежных гарантий, ограничившись устной договоренностью с
вашим партнером, избавив себя при этом от ненужного риска.
И,
наконец, если по каким-то особым причинам вам все же необходимо
прибегнуть к задатку, то постарайтесь ограничиться минимальной суммой,
например, 100-300$.
Недвижимость
Квадратный метр, как понятие рыночное, имеет свойство изменяться в
цене. Иногда довольно трудно вычислить – какова же его реальная
стоимость? А ведь этот вопрос ежедневно задают тысячи покупателей и
продавцов. Найти ответ им помогает экспертная оценка. К слову, на
Западе уже давно любая операция с недвижимостью не обходится без
участия профессионального оценщика. Оно и понятно: там народ умеет
считать деньги. Недвижимость Квадратный метр, как понятие
рыночное, имеет свойство изменяться в цене. Иногда довольно трудно
вычислить – какова же его реальная стоимость? А ведь этот вопрос
ежедневно задают тысячи покупателей и продавцов. Найти ответ им
помогает экспертная оценка. К слову, на Западе уже давно любая операция
с недвижимостью не обходится без участия профессионального оценщика.
Оно и понятно: там народ умеет считать деньги.
Оценка
недвижимости — нахождение стоимости права собственности или аренды для
недвижимого имущества: квартир, домов, офисов, зданий, производственных
помещений.
Когда может потребоваться оценка недвижимости?
Законодательство предусматривает большое число операций, которые
проводятся с использованием недвижимого имущества, и очень часто при
этом требуется знать его актуальную рыночную стоимость. Вот несколько
распространенных примеров таких операций: совершение сделок
купли-продажи или сдача в аренду, получение кредита под залог
недвижимого имущества, страхование, передача прав собственности в
порядке наследования или дарения, внесение имущества в уставной
капитал. Это далеко не полный перечень ситуаций, когда нужна оценка
недвижимости.
Помощь квалифицированных экспертов-оценщиков может
понадобиться если по каким-либо причинам в БТИ нет сведений о
балансовой стоимости недвижимости, которые необходимы при юридическом
оформлении сделки. Однако следует заметить, что в данном случае далеко
не все заинтересованы в объективной (рыночной) оценке. Причина хорошо
всем известна: часто балансовая стоимость квартиры, которая указана в
документах БТИ, во много раз ниже, чем ее реальная цена. Дело в том,
что, определяя балансовую стоимость, специалисты БТИ, в отличие от
других экспертов-оценщиков, как правило, учитывают не ситуацию на
рынке, а степень износа дома, коэффициенты амортизации и т. д. В
результате, например, большая квартира в центре города может быть
оценена намного ниже, чем однокомнатная в спальном районе. Тем не менее
часто именно заниженную цифру требуют указывать в договорах
купли-продажи покупатели. Ведь госпошлину на сделки с недвижимостью еще
никто не отменял, а чем меньше указанная в договоре купли-продажи
(пускай и фиктивная) цена, тем меньше затрат придется понести при
покупке квартиры. Хотя опытные риелторы предупреждают, что, пытаясь
сэкономить таким образом сотню-другую гривен, покупатель сильно
рискует. Потому что, согласно действующему законодательству, в случае
признания сделки недействительной «обе стороны возвращаются в
первоначальное положение», то есть продавец получает обратно квартиру,
а покупатель — сумму, которая указана в договоре, и соответственно
теряет уже тысячи долларов.
Экспертиза по оценке недвижимости
является достаточно непростой процедурой. Оценщик должен обладать
серьезной квалификацией и опытом в данной области, профессиональными
знаниями по юриспруденции, инженерно-архитектурным, строительным
дисциплинам, в совершенстве знать актуальную законодательную базу и
тонкости рынка недвижимого имущества.
Оценка квартиры
Оценка
квартиры — один из наиболее популярных вариантов экспертизы в сфере
недвижимого имущества. Количество собственников и сделок, совершаемых с
жильем, исчисляется миллионами.
В каких случаях вам может
понадобиться оценка квартиры независимым оценщиком? Во-первых, при
покупке или продаже жилья. Но на сегодняшний день это не самая
распространенная причина провести независимую экспертизу. Почему?
Процедура купли-продажи, как правило, совершается через риелторское
агентство, где не только оценят рыночную стоимость вашего жилья, но
помогут подобрать варианты, оформят сделку. Несколько чаще собственники
обращаются к экспертам, чтобы сделать оценку квартиры для банковского
кредитования под залог. Иногда прибегают к этой процедуре при
имущественных спорах. Вопрос независимой оценки квартиры также встает и
при переходе права собственности в порядке дарения, наследования,
договора ренты.
Совет эксперта совсем не помешает, если вы
приобретаете жилье, для того, чтобы потом сдавать его в аренду.
Оценщики помогут точно рассчитать, сколько средств еще придется вложить
в ремонт и обустройство квартиры, затем сделают выводы насчет
рентабельности такой инвестиции. Если в результате окажется, что срок
окупаемости квартиры не будет превышать четырех лет, то это
приобретение можно считать выгодным.
Кто проводит оценку?
На
сегодняшний день основными нормативными актами, регулирующими оценочную
деятельность на Украине, являются: Закон Украины «Об оценке имущества,
имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности на
Украине»; Национальный стандарт «Общие основы оценки имущества и
имущественных прав»; Национальный стандарт «Оценка недвижимого
имущества»; «Нормы профессиональной деятельности оценщика». А также
разнообразные методики, разъяснения, письма и другие
нормативно-правовые акты, касающиеся оценочной деятельности. К тому же,
на практике, при проведении независимой оценки, используются
«Международные стандарты оценки» и «Европейские стандарты оценки
недвижимого имущества».
Законодательство Украины к субъектам
оценочной деятельности относит: зарегистрированных в установленном
порядке физических лиц — субъектов предпринимательской деятельности, а
также юридических лиц независимо от их организационно-правовой формы и
формы собственности, осуществляющих хозяйственную деятельность, в
составе которых работает хотя бы один оценщик и которые получили
сертификат субъекта оценочной деятельности; органы государственной
власти и органы местного самоуправления, которые получили полномочие на
осуществление оценочной деятельности в процессе выполнения функций по
управлению и распоряжению государственным и (или) коммунальным
имуществом, и в составе которых работают оценщики.
Отдельно
необходимо выделить случаи проведения оценки судебным экспертом
(судебно-экспертными учреждениями). Деятельность судебных экспертов,
связанная с оценкой имущества, осуществляется на условиях и в порядке,
предусмотренном Законом Украины «О судебной экспертизе», с учетом
особенностей, определенных Законом «Об оценке» относительно
методической регуляции оценки этого имущества; другие положения Закона
об оценке на судебных экспертов не распространяются.
Как сделать оптимальный выбор
Собственник недвижимости, приглашающий эксперта для оценки своего имущества должен сделать следующее:
• ознакомиться со списком фирм, предлагающих свои услуги по оценке и остановиться примерно на пяти фирмах;
•
убедиться в наличии у фирмы соглашения с Фондом государственного
имущества Украины на право выполнения работ по экспертной оценке, так
как в противном случае фирма не имеет права выполнять работы по оценке
при приватизации, аренде, определении долей в уставных фондах и
залоговой стоимости государственного имущества. Советуем придерживаться
этого принципа и владельцам негосударственного имущества, так как
фирма, имеющая Соглашение, по нашему мнению, более квалифицирована, чем
не имеющая такового;
• поинтересоваться количеством
сертифицированных оценщиков в фирме и узнать кем выданы сертификаты.
Это связано с тем, что помимо Украинского общества оценщиков,
сертификаты выдают и несколько других организаций, однако сертификат
Украинского общества оценщиков сегодня признан Фондом государственного
имущества и имеет наиболее высокий рейтинг по сравнению с другими
сертификатами;
• поинтересоваться общим количеством выполненных работ, а также тем, с какой целью и какие объекты были оценены фирмой;
•
узнать, в какие сроки может быть выполнена работа. По нашему мнению,
сроки выполнения работы по оценке недвижимости не должны превышать двух
недель, а действующих предприятий или пакетов акций — четырёх недель;
•
если опрошенные фирмы имеют, по вашему мнению, примерно одинаковые
рейтинги, стоит поинтересоваться стоимостью услуг по оценке. При этом
рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
• из всех названных стоимостей исключить фирмы, предлагающие свои услуги по минимальной и максимальной стоимости;
• по оставшимся претендентам вычислить среднюю стоимость;
• выбрать ту фирму, стоимость предложений услуг которой наиболее близка к средней.
Конечно,
этих рекомендаций следует придерживаться при заказе объёмных работ,
связанных с оценкой действующих предприятий или их частей, процентов,
долей или паёв в хозяйственных обществах; продажей/покупкой престижного
высоколиквидного имущества; определением возможного залогового
обеспечения при выдаче кредитов; арендой значительных производственных
или коммерческих площадей или другими подобными случаями. Однако и при
оценке 10 кв. м торговой площади под аренду, и при оценке пакета акций
крупнейшего промышленного предприятия эксперт должен представить
заказчику отчёт об оценке в полной мере соответствующий требованиям
норм профессиональной деятельности оценщика. Как показывает практика,
правоохранительные и другие контролирующие органы проверяют Отчёты даже
пятилетней давности. Поэтому наш совет — не заказывайте оценку по
демпинговым ценам, так как дорожащему своей репутацией эксперту просто
экономически невыгодно делать качественную работу по заниженной
стоимости.
Как результат оценки недвижимости вы получаете
официальный документ с ее обоснованной, объективной рыночной
стоимостью. Кроме того, что очень важно, этот документ на законных
основаниях можно использовать как доказательство в суде и аргумент в
налоговых спорах. Источник: http://www.etag.com.ua
Но в отсутствие закона о рынке земли это всего лишь полумера
Перспективы рынка В
Украине развивается рынок услуг по оценке недвижимости и земли. Если
ранее подобные услуги кроме органов госвласти и местного самоуправления
(по отношению к объектам, находящимся в государственной и коммунальной
собственности) преимущественно предоставляли банки, выдававшие
ипотечные кредиты, то в настоящее время, прежде всего с приходом в
Украину иностранных инвесторов, появились специализированные компании.
По оценкам экспертов, таковых в стране уже около тысячи, причем
работают на рынке как отечественные (столичные “Увекон”, “Бюро
Маркуса”, донецкая “СЭН” и др.), так и иностранные (DTZ, Collers
International, NAI Pikard и др.) компании. Собственные оценщики есть в
штате девелоперских и инвестиционных фирм, ведь, согласно Закону “Об
оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной
деятельности в Украине”, подобные услуги могут оказывать компании,
которые получили сертификат субъекта оценочной деятельности и в штате
которых есть хотя бы один оценщик.
По различным оценкам, в
2006-2007 гг. объем рынка оценочных услуг, включая оценку недвижимости
и земли, составил $10-15 млн (см. “Объем…” на стр.132). Но, по мнению
Тери Пикарда, председателя правления компании NAI Pikard (г. Киев,
международный консалтинг, девелопмент объектов недвижимости, оценочная
деятельность; с 1992 г.; 30 чел.), уже в следующем году ситуация может
измениться. “Сейчас иностранные финансовые институты покупают все
больше украинских банков. Как известно, все банки имеют отделы оценки.
Но с приходом иностранных владельцев они будут работать по мировым
стандартам. Следовательно, все чаще начнут прибегать к услугам
независимых оценщиков”, — пояснил г-н Пикард. Еще один стимул развитию
данного рынка “подкинули” законодатели. 1 января 2007 г. вступило в
силу положение Закона Украины “О налоге с доходов физических лиц”,
согласно которому для осуществления операций с недвижимостью
обязательно наличие экспертной оценки ее стоимости. В результате, по
прогнозам специалистов, в 2008 г. объем рынка оценочных услуг в Украине
возрастет, как минимум, вдвое. Это и пугает участников рынка
недвижимости (банки, риелторов, застройщиков). Они опасаются, что
расплодившиеся оценщики не смогут гарантировать высокого качества
услуг. Например, занижение рыночной стоимости объекта недвижимости,
предлагаемой в залог (подробнее о проблемах страхования залогов см.
стр.46-48), может привести к уменьшению размера кредита; завышение
стоимости земельного участка — к увеличению затрат инвестора при его
освоении или перепродаже и т. д. Поэтому помимо уже существующих
механизмов, препятствующих проникновению на рынок недобросовестных
оценщиков (сертификация, работа по национальным стандартам оценки,
утвержденным Кабмином), субъекты рынка недвижимости, прежде всего —
иностранные компании, работающие в Украине, предлагают страховать
профессиональную ответственность оценщиков. В частности, об этом шла
речь на “круглом столе”, посвященном вопросам оценки земли и
недвижимости, который в середине сентября провела в Киеве Европейская
бизнес-ассоциация (г. Киев; объединяет более 600 отечественных и
зарубежных компаний; с 1999 г.). БИЗНЕС разбирался, поможет ли эта мера
игрокам рынка недвижимости уменьшить риски.
Что предлагают Специалисты
по недвижимости полагают, что независимая оценочная деятельность в
Украине пока далека от мировых стандартов. Дело в том, что существующие
стандарты, как правило, предусматривают лишь сравнительный подход к
оценке стоимости недвижимости, согласно которому объект, скажем, в
столице в любом случае дороже, чем в провинции. Между тем, например,
европейские стандарты оперируют такими категориями, как потенциальная
прибыльность и затратность недвижимости, что принципиально важно для
прагматичного иностранного инвестора. В Украине же, по мнению Ника
Коттона, генерального директора компании DTZ (г. Киев; консалтинг в
сфере недвижимости, оценочная деятельность; с 1994 г.; 40 чел.),
вследствие однобокого подхода “недвижимость чаще всего стоит гораздо
меньше, чем думает продавец”. И даже если при оценке учитываются одни и
те же критерии, у различных оценщиков ее числовое выражение может
отличаться в разы. Действительно, в настоящее время, например, на рынке
земли разница между стоимостью одних и тех же участков у различных
оценщиков иногда достигает колоссальных размеров. “В Украине еще нет
зрелого рынка независимой оценки, поэтому каждая сторона (продавец и
покупатель) имеет свое представление о ценности участка”, — заметил по
этому поводу Игорь Сиренко, старший оценщик компании NAI Pikard.
Поэтому инвесторы предлагают гармонизировать украинские стандарты с
международными, внедрив комплексный подход к оценке земли и
недвижимости. Кроме того, для минимизации возможных рисков,
связанных с неправильной оценкой, по мнению Алины Пучковой, менеджера
по вопросам страхования недвижимости компании AON Ukraine (г. Киев;
посреднические и страховые услуги; с 1994 г.), оценщикам необходимо
иметь полис страхования профессиональной ответственности. С ней
полностью согласен Ник Коттон: “При проведении оценки не всегда удается
избежать ошибок. И тот, для кого проводилась оценка, должен иметь
возможность обратиться за возмещением ущерба. И добиться этого можно
только при наличии у оценщика страховки (на самом деле вопрос о
возмещении ущерба решается в судебном порядке. — Ред.)”. Подобные
полисы в Украине имеют пока всего несколько компаний. “Это
неудивительно — ведь данный вид страхования, в отличие от других стран,
в Украине не является обязательным”, — объяснил БИЗНЕСу Тимур Бондарев,
партнер юридической компании Arzinger&Рartners (г. Киев; с 2002 г.;
47 чел.). Юрист предлагает внести изменения в законы “О страховании” и
“Об оценке имущества…”, чтобы сделать страхование оценочной
деятельности обязательным. Не все оценщики согласны с этим
предложением, полагая, что необходимость страхования их услуг должен
диктовать рынок.
Подводные камни БИЗНЕС уже писал (см. №20
от 14.05.07 г., стр.133-135) о лоббировании застройщиками и
страховщиками изменений в законодательные акты относительно страхования
инвестиций в недвижимость (в настоящее время законодательство
предусматривает обязательное страхование лишь монтажно-строительных
рисков. — Ред.). Пока одной из преград на пути развития страхования
всех этапов строительства “по горизонтали” (риски начиная от
землеотвода и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию) и “по
вертикали” (риски участников инвестиционного проекта, в том числе и
оценщиков) является нежелание страховых компаний заниматься этим рынком
вследствие непрозрачности финансирования объектов недвижимости.
Отечественные оценщики напирают на то, что обязаловка приведет к
значительному удорожанию их услуг — ведь сейчас их услуги, как минимум,
в 5 раз дешевле услуг иностранных оценщиков.
По прогнозам,
страхование строительных рисков станет в Украине массовой практикой лет
через пять. Что же касается оценки земли, то рынок земли в Украине
“застыл” — сказывается действие моратория на продажу земель
сельхозназначения. Ведь пока неизвестно, будет ли он отменен. Кроме
того, туманна и судьба законопроекта №947 от 25.05.06 г. “О рынке
земель” (описывает механизм торговли землей), который готовился ко
второму чтению, но так и не был принят ВР в целом. Получается, что даже
имей оценщики “озападненные” стандарты и страховые полисы, оценить
участок по-умному у них вряд ли получится…
Существуют
общепринятые подходы и международные стандарты, на которых основаны
локальные эталоны оценки недвижимости во всем мире и которых
придерживаются все оценочные компании. При этом они могут иметь свою
специфику в каждой стране, однако, как отмечают специалисты, в любом
случае реализовывать ее будут оценщики с определенным опытом работы и
соответствующими знаниями. Между тем, сложность заключается в том, что
пока у нас довольно низкий уровень квалификации оценщиков, работающих с
коммерческой недвижимостью.
Рядовые подходы к работе – неуместны
Игорь Сиренко, руководитель департамента оценки недвижимости и земли компании NAI Pickard
В
процессе оценки внимание обращается на все, даже самые мелкие детали. У
каждого оценщика есть свои подходы, но, в любом случае, для начала
составляется подробная анкета о состоянии оцениваемого объекта.
Немаловажное значение имеет местоположение объекта, также учитывается
физическое состояние, наличие коммуникаций (что очень важно при оценке
земельного участка), развитость инфраструктуры в районе расположения
объекта оценки. Профессиональные оценщики имею фото- и видеотехнику,
поэтому объект оценки фотографируется, а снимки прилагаются к отчету.
Независимая
оценка недвижимого имущества обязательно проводится в случаях залога
государственного либо коммунального имущества; отчуждения
государственного и коммунального имущества способами, не
предусматривающими конкуренцию покупателей в процессе продажи, одному
покупателю; определения размера убытков либо размера возмещения.
Главные конкуренты – за рубежом
Яна Литвинчук, консультант компании Cushman&Wakefield
Рынок
оценочных услуг динамично развивается на протяжении последних 10 лет.
За этот период претерпели изменения методы государственного и
общественного регулирования рынка, при этом сформировались украинские
лидеры,предоставляющие качественные услуги по оценке имущества,
имущественных прав, земельных участков, а также целостно-имущественных
комплексов, ценных бумаг и т.д. При этом с развитием рынка недвижимости
в Украине все большую конкуренцию в сегменте оценки недвижимости им
составляют зарубежные консультанты, среди клиентов которых - крупные
иностранные девелоперы и инвестиционные фонды.
Согласно
законодательству Украины предусмотрены случаи обязательной оценки
капитала, а именно - всех операций с государственным имуществом.
На
данный момент наиболее популярным видом оценки является оценка
инвестиционных проектов, что обуславливается стадией развития рынка.
Стадия
активного роста предполагает наибольший спрос на оценку доходной
недвижимости, при этом все большим спросом пользуются такие
консалтинговые услуги, как наилучшее и наиболее эффективное
использование земельного участка, разработка концепции развития.
Среди
факторов, непосредственно влияющих на стоимость оценки, можно выделить,
прежде всего, специфику объекта, выявляющую сложность применяемых
оценочных процедур, цель оценки, определяющую степень ответственности
оценщика, а также сроки проведения работ по оценке. Так, минимальной
степенью ответственности характеризуется оценка для внутреннего
пользования, при этом степень ответственности оценщика максимальная для
таких целей оценки, как IPO или привлечение финансирования.
Независимые оценщики – зависимы
Юлия Панасько, директор консалтинговой компании “Д. Ю. Консалтинг”
На
сегодняшний день отечественные оценочные компании, как бы печально это
не было, зачастую действуют по принципу «кто платит, тот и заказывает
музыку». Законом и стандартами оценки определено, что у оценки есть
цель и функции, соответственно, в зависимости от цели (например,
приватизация, залог, страхование, постановка на баланс, аудит, внесение
в уставный фонд и т.п.) заказчик дает установки относительно стоимости.
Разумеется, это противоречит кодексу, тем же стандартам и
законодательной базе, но в современных условиях редкий оценщик может
похвастаться клиентами, которые уважают его профессию, не оказывают на
него давления и отдают отчет в важности правильного отображения
стоимости активов.
Однако в последние годы появились предпосылки
для относительной независимости СОД (субъектов оценочной деятельности)
в своих выводах. Этому способствуют агентские группы - банки, нотариусы
и аудиторские компании, которые фактически и заказывают работу по
определению стоимости и не заинтересованы в каком-либо искажении
результатов (при этом работу оценщика финансируют собственники активов).
Кроме
того, в портфеле заказов все чаще появляются работы по определению
реальной рыночной стоимости имущества или бизнеса, где к оценщику
обращаются и платят за консалтинг - совет независимого консультанта, не
заинтересованного в принятии решения относительно целесообразности
приобретения или продажи актива. Многие компании на рынке оценочных
услуг уже состоялись как компетентные участники и кроме
профессионального коллектива владеют историей и тенденциями развития
рынка недвижимости.
Компетентный оценщик - это и юрист, и
маркетолог, и финансовый аналитик, и немного продавец. Поэтому
профессиональные оценочные компании - компании со специализацией, тесно
сотрудничающие с операторами профильных рынков или имеющие в штате
соответствующие департаменты.
Публичным компаниям – оценка обязательна
Лариса Чивурина, финансовый директор компании TMM
Для
проведения оценки проектов недвижимости, как правило, компания-оценщик
выбирает из многих стандартных методик ту, которую считает справедливой
для применения в случае оценки того или иного проекта. Зачастую
компания-оценщик исходит из профессионального скептицизма, что
подразумевает критическую оценку и внимательное изучение полученных
данных на предмет их соответствия другим документам компании и
заявлениям руководства.
Стоимость и длительность услуг оценщика
зачастую определяется индивидуально для компании и зависит от ряда
факторов. Обычная практика определения стоимости услуг подразумевает
прямую зависимость между длительностью оказываемой услуги и размерами
ее вознаграждения. Как правило, цена услуг компанией-оценщиком
определяется кумулятивным способом - с учетом всех факторов, влияющих
на оценку. Вместе с тем, может быть приведена расшифровка стоимости
услуг в виде почасовой оплаты и привязки к конкретным особенностям
клиента. Немаловажным фактором, влияющим на стоимость услуг, также
является статус и рейтинг компании-оценщика.
Часто на рынке
недвижимости оценивают коммерческие объекты, поскольку оценка служит
весомым аргументом для принятия решений по инвестированию в проект. При
этом, прежде всего, учитываются стадия реализации проекта, а также
начало и завершение строительства, назначение проекта (аренда или
продажа недвижимости), срок окупаемости и другие факторы.
Для
компании, планирующей выходить на международный рынок капитала, оценка
инвестиционных активов - это, прежде всего, возможность определить
рыночную стоимость компании. Что же касается публичной компании, для
нее проведение оценки активов является как требованием биржи, так и
необходимым к исполнению обязательством перед инвесторами.
К
примеру, наша компания, акции которой котируются на Франкфуртской
фондовой бирже, провела первую оценку своих объектов в июне 2006 года.
Оценщиком выступила международная консалтинговая компания Colliers
International. Повторная оценка проектов недвижимости компании была
осуществлена год спустя, в июне 2007 г., согласно ей стоимость проектов
недвижимости компании ТММ составила $1,095 млрд, что в 2,97 превысило
результаты оценки 2006 года.
Оценщик – ключевая фигур рынка
Андрей Болдарев, директор по маркетингу строительной компании “Архитектура и Технологии”
Оценка
недвижимости сегодня становится все более актуальным вопросом для
отечественного бизнеса и граждан нашей страны. Тем более что с 1 января
2007 г. вступило в силу положение Закона «О налоге с доходов физических
лиц», согласно которому для любой операции с недвижимостью необходимо
получить экспертное заключение о ее стоимости. Таким образом, оценщик
становится ключевой фигурой рынка недвижимости. Тем не менее, на
сегодняшний день основными заказчиками оценочных работ в Украине
выступают банки, инвестиционные фонды, фирмы и предприятия. Оценка
недвижимости необходима для акционирования предприятий или
перераспределения долей, привлечения новых пайщиков и дополнительных
акций. Все чаще собственники прибегают к помощи оценщиков, чтобы
узнать, каков потенциал принадлежащей им недвижимости и, в свою
очередь, принять решение по управлению этим объектом. Кроме того,
услуги опытного оценщика необходимы для определения целесообразности и
эффективности инвестирования средств в те или иные объекты.
При
этом существует ряд факторов, которые проявляются на различных стадиях
процесса оценки и которые непосредственно влияют на стоимость объектов
недвижимости. Эти факторы могут быть отнесены к трем различным
иерархическим уровням.
Первый уровень (региональный) - уровень
влияния факторов, имеющих общий характер, не связанных с конкретным
объектом недвижимости и не зависящих непосредственно от него, но
косвенно влияющих на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке,
и, следовательно, на оцененный объект.
Второй уровень (местный)
- уровень влияния локальных факторов в основном в масштабе города или
городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оценкой
объекта и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним.
Третий
уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов,
связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его
характеристиками.
Влияние факторов может происходить
одновременно на различных уровнях и учитываться последовательно, в
зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости.
Выбор – на тендерной основе
Инна Лазебникова, заместитель гендиректора по финансовым вопросам и инвестициям Группы компаний FIM
Компаний,
предоставляющих услуги по оценке недвижимости, насчитывается свыше
тысячи, но выполнять проекты, к примеру, такого масштаба, как оценка
современного логистического комплекса или бизнес-центра, могут далеко
не все.
К примеру, поиск специалистов для проведения независимой
оценки собственных проектов недвижимости - логистического комплекса
класса А (Петропавловская Борщаговка) и бизнесцентра класса В+ (ул.
Линейная),- группа компаний FIM осуществляла на тендерной основе.
В
процессе отбора оценочных компаний-кандидатов для нас главными
факторами выступали, прежде всего, репутация, известность, опыт,
позиции, занимаемые на рынке данных услуг, наличие аккредитации в
западных банках. После отбора был проведен тендер на предмет стоимости
и сроков реализации работ. По оптимальному соотношению цена-качество
были избраны кандидаты для выполнения проекта по определению рыночной
стоимости логистического комплекса класса А и офисного центра класса
В+. Работы по оценке и подтверждению бюджета строительства выполнялись
международной компанией Thomas and Adamson. Рыночную стоимость данных
объектов определяла международная компания «Бюро Веритас» совместно с
«Бюро Маркуса».
В нашем случае независимая оценка перечисленных
объектов проводилась для рефинансирования проектов недвижимости Группы
компаний FIM с целью направить данные ресурсы на развитие новых
перспективных проектов коммерческой недвижимости. В результате группа
компаний FIM привлекла синдицированный кредит в размере $21,5 млн,
который был предоставлен западным банком Bank Austria Creditanstalt AG
и АКБ «ХФБ Банк Украина (Киев)», на сегодняшний день UniCredit Bank,
сроком на пять лет с возможностью его дальнейшей пролонгации.
В
данном случае оценка логистического комплекса и бизнес-центра сыграла
важную роль при принятии управленческих решений и позволила
рефинансировать проекты группы компаний и направить финансовые ресурсы
на развитие других девелоперских проектов на украинском рынке
коммерческой недвижимости.
Конфликт интересов снижает объективность
Оксана Дуброва, руководитель отдела аналитики OOO Resolution
Большинство
компаний по оценке недвижимости на украинском рынке занимаются еще и,
как минимум, инвестициями в недвижимость и дальнейшей ее перепродажей
(хотя эти связи не всегда могут быть видны). Соответственно, имеет
место конфликт интересов, что снижает объективность оценки.
На
Украине практикуется оценка земли с точки зрения сравнения с другими
объектами. Так всегда оцениваются квартиры и маленькие участки земли.
Но большие объекты должны оцениваться, исходя из доходности проекта, на
которую влияют местоположение проекта, величина арендной ставки.
Прежде
всего, в момент оценки необходимо учитывать потенциал объекта, его
будущую доходность (не то, сколько от объекта можно получить сейчас, а
то, сколько он может принести потом) и ценовые ожидания участников
рынка.
На неупорядоченном и неразвитом рынке, который растет за
счет спекуляции, при оценке должен учитываться спрос, но недвижимость
часто напоминает предмет искусства: всегда найдется тот, кто захочет
приобрести объект, не руководствуясь критериями его доходности, а
просто с целью потом продать дороже. Недвижимость может не стоить
столько, сколько за нее готовы платить, но всегда есть расчет
заработать в будущем на перепродаже, на повышении арендных ставок,
поэтому реальной становится ситуация, когда клиент готов заплатить
более высокую цену.
Что же касается необходимости оценки
недвижимости, то она возникает на самых разных этпах - при ее продаже,
покупке, аренде, передаче в залог, страховании, внесении в уставной
капитал, передаче в управление. В наше время из-за неширокого выбора
надежных и достаточно прибыльных источников вложения свободных денежных
средств, доступности ипотечного кредитования есть много желающих купить
жилые объекты. Приобретение их в кредит предполагает обязательную
оценку квартиры субъектами, которые работают с банком-кредитором.
Введение же немалого количества торговых и офисных площадей в
эксплуатацию обуславливает спрос на услуги оценщика при их покупке,
продаже и т.д.
