С номера 3’2000 мы начали тему - ОБЯЗАТЕЛЬСТВА. В номерах 4’2000 и 10’2000 был приведен Перечень обязательств, которые Покупатель и Продавец принимают на себя при заключении Договора купли-продажи (советую ознакомиться с этим Перечнем).
    Начиная, примерно, с номера 10’2000 разговор зашёл о Пакете документов для отчуждения объектов недвижимости.
    Мы очень подробно ознакомились с тремя документами, наличие которых обязательно абсолютно во всех сделках по отчуждению объектов недвижимости:
     · Правоустанавливающий документ (17 видов)
     · Справка-характеристика БТИ
     · Справка по отсутствию запрета на отчуждение или арест недвижимости.

    (Необходимо помнить, что при каждой сделке должны быть документы, удостоверяющие личность её Участников, в т.ч. и несовершеннолетних от 15 до 16 лет. Почему именно их? Расскажу несколько дальше).
    Кроме вышеперечисленных, как правило, обязательных документов, требуются и другие документы, необходимость которых диктуется конкретными особенностями каждой сделки.
    Приведём некоторый перечень этих документов (далеко не полный):
     · Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объекта недвижимости.
     · Решение суда о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным.
     · Брачный контракт.
     · Доверенность (или Доверенности).
     · Комплект документов (достаточно большой) при участии в сделке юридического лица.
     · Разрешение одного из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который является их совместным имуществом.
     · Вступление в силу решения суда о признании лица, имеющего отношение к Договору купли-продажи, умершим или без вести отсутствующим.
     · Заявление участника общей долевой собственности об отказе от права преимущественной покупки доли в общей собственности.
     · Справка из ЖЭКа по форме №3 и №4.
     · Справки из психо- и наркодиспансеров.
     · Справки об отсутствии или наличии задолженностей связанных с объектом недвижимости.
     · Другие документы, наличие которых стороны (как правило, Покупатель) сочтут необходимым.

    Я бы не хотел, что бы у моих Уважаемых Читателей сложилось мнение, что вышеперечисленные документы нужны всегда и в любой сделке. Нет. Это не так. Но … они нужны, в зависимости от обстоятельств. А какие это обстоятельства - знает ОПЫТНЫЙ РИЕЛТОР.
    В прошлом номере мы начали разбираться с документами под названием “Разрешение Органа опеки и попечительства на отчуждение объектов недвижимости”. Вспомнили основные определения: дееспособность, полная дееспособность, частичная дееспособность, недееспособность, ограниченная дееспособность, опека, попечительство, опекун, попечитель и др., и дали некоторые коментарии к ним.
    Последний абзац предыдущего номера был таким:
    “В следующем номере мы продолжим разговор о Разрешении Опекунского Совета. Я позволю себе дать некоторые рекомендации по этому поводу и советы Покупателю, как избежать мошенничества со стороны Продавца.”
    Я уже писал о том, что родители должны подать в районный Орган опеки и попечительства (на риелторском сленге “Опекунский Совет”) заявление. Прошу обратить внимание - РОДИТЕЛИ, т.е. оба родителя.
    Иногда бывают проблемы с отцами, которые вроде бы есть, но … неизвестно где. Если есть “Свидетельство о смерти” отца или свидетельство суда о признании отца умершим или без вести отсутствующим, тогда заявление подает и подписывает только мать. А при отсутствии документов, однозначно подтверждающих “невозможность” отца подписать заявление, матери необходимо это обстоятельство доказать Опекунскому Совету. Например, отец не имел отношение к воспитанию ребенка, что интересы и права несовершеннолетнего учтены и что его (несовершеннолетнего) имущественное положение только улучшится от продажи объекта, в котором есть его собственность. Прошу обратить внимание. Опекунский Совет должен принять специальное решение о принятии заявления только (!) от матери. Покупатели (!) будьте внимательны (!). Проверьте, где отец несовершеннолетнего, и подписал ли он заявление. А может быть разрешение получено в обход правил? Значит есть повод для начала судебного разбирательства о признании Договора купли-продажи недействительным. Причем уже после его подписания, т.е. после получения Продавцом всей суммы. Я уже писал достаточно подробно в своих заметках об Опекунских советах (номер №2 ’99). Некоторые моменты я повторю.
    Считаю полезным (для жителей Киева) дать в этой статье информацию об Опекунских Советах г. Киева:

Опекунские советы г. Киева
        Некоторые опекунские советы рекомендуют, чтобы Риелторские фирмы, работающие с продаваемым объектом, давали “Гарантийное письмо”. Честно говоря, непонятно, зачем Советам такие письма, и какую “правовую силу” они имеют. Но раз просят, мы … даём.
    Я не знаю, как правильно писать Гарантийное письмо в Опекунский Совет. Могу только дать пример тому, как делаем это мы.
    Разберём пример:
    “Семья из трёх человек, один из которых несовершеннолетний, продаёт вместе с другими соседями коммунальную квартиру большой площади. Взамен они хотят купить двухкомнатную квартиру”.

      Обращаю Ваше внимание, господа Читатели! До продажи - каждый член семьи владел по 1/3 от общего имущества. После продажи - несовершеннолетний стал владельцем 6/10 доли от общего имущества, а родители по 2/10.
    Таким образом, количество квадратных метров, принадлежащих несовершеннолетнему НЕ УМЕНЬШИЛОСЬ, хотя общая площадь - уменьшается.
    Я не уверен, что такой подход правильный, т.к. один квадратный метр коммунальной квартиры в Липках, стоит больше, чем один квадратный метр отдельной квартиры в Старой Дарнице (приведены районы в г. Киеве: Липки - очень хороший, а Ст. Дарница - очень плохой), но сегодня подход такой.
    В следующем номере я расскажу, что такое разрешение Опекунского Совета “с условием” и “без условия” и какие при этом могут возникнуть проблемы у Покупателя…если он (или его риелтор) не будет понимать “всех тонкостей момента”.

Владимир Винокур

Источник: http://www.comfort.kiev.ua